別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出 矢吹 5-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   矢吹 5-1 福島県 福島第２ 氏名  不動産鑑定士　矢吹　博則 印  TEL.

鑑定評価額 4,770,000 円  １㎡当たりの価格 27,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月10日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和元年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 西白河郡矢吹町本町１５４番 ②地積 　(㎡) 176   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 商業 (80,400) （その他） 1:2 店舗兼住宅 Ｓ2 飲食店、店舗併用住 宅等が建ち並ぶ商業 地域 南11m県道 水道、下水 矢吹 250m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   250 ｍ、西   150 ｍ、南    50 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 低層店舗併用住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 矢吹駅と国道４号とを結ぶ県 道沿いの既成商業地域 街 路 １１ｍ県道 交通 施設 矢吹駅西方 250m 法令 規制 （都） 商業 (80,400) ⑤地域要因の将 　来予測 町中心部に位置する既成商業地域。集客力のある町内外の大型商業施設に顧客が流出し繁華性が低下。人口減少 、高齢化の進行、後継者難と相俟って中心市街地の空洞化が顕著。地価は下落傾向で推移と予測。 (3)最有効使用の判定 低層店舗併用住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     27,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は矢吹町を中心に隣接・近接市町を含む一円である。近隣地域は、矢吹駅から西方の国道４号に伸びる県道 沿いに形成された既成商業地域である、需要者の中心は町内の法人及び個人事業者である。後継者難、当町の人口減少 、高齢化の進行等により繁華性が低下、更に、集客力のある町内外の郊外大型商業施設開設により顧客が流出し衰退化 に拍車を掛ける。取引が極めて少なく、取引額、規模も様々であるため取引の中心となる価格を見い出し難い。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は自用の店舗併用住宅が多い既成商業地域であり、また、繁華性が減退しており賃貸市場の機能低下が著しく 賃貸事例が得られなかったため収益還元法の適用を断念した。本件では、不動産の取引動向、人口の推移等を勘案のう え、類似地域において実際に成立し市場性を反映した比準価格を標準に、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を 上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　棚倉 5-1                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     25,600 円／㎡ [ 98.8] 100 100 [100.0] 100 [ 94.1] [100.0] 100 26,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     27,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 当町南部の大型商業施設周辺に商業地需要が 僅かに見られるものの人口減少等による購買 者層の希薄化から商業地需要は減退している 。 町中心部の既成商業地域であるが、町内外の 大型商業施設への顧客流出、人口減少、高齢 化の進行等により商況は低迷。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　  -6.8 環境　　　　　　  +3.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.1 ％  ％