鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

福島西郷 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２０Ｋ２Ｙ -52	白河市		建付地	（　）	長方形	北12.3m国道、中間画地		（都）商業 (80,400)
b	２０Ｋ２Ｙ -39	白河市		建付地	（　）	ほぼ台形	南西16m市道、中間画地		（都）商業 (80,400)
c	２０Ｋ２Ｙ -54	白河市		更地	（　）	ほぼ長方形	北8.9m市道、東5.5m、南4m、三方路		（都）商業 (80,400)
d	２０Ｋ２Ｙ -93	白河市		底地	（　）	長方形	北東3.2m市道、中間画地		（都）準工 (60,200)
e	２０Ｋ２ -43	西白河郡西郷村		建付地	（　）	ほぼ長方形	南6m村道、北6m、二方路		（都）２住居 (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 48,095	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	48,095	100 [ 120.3]	39,979	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	40,000
b	(　 ) 26,438	100 [ 65.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 95.0]	42,815	100 [ 108.2]	39,570		39,600
c	(　 ) 24,624	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 67.0]	36,752	100 [ 95.0]	38,686		38,700
d	(　 16,638) 16,638	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 80.0]	20,798	100 [ 55.9]	37,206		37,200
e	(　 ) 24,785	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	24,785	100 [ 64.9]	38,190		38,200

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -2.8	環境　　　　 +25.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	親族等関係者間取引	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -4.8	環境　　　　 +16.0
b	親族等関係者間取引	％／月 0.00	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -7.4	環境　　　　 +8.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -33.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -13.0	交通・接近　 -9.8	環境　　　　 -25.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -20.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 -7.2	環境　　　　 -20.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 -2.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 39,000 円／㎡]

福島西郷 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	7,634,984	1,983,316	5,651,668	5,044,680	606,988	（　0.9466） 574,575	（ 5.3 - 0.1 ） 5.2％
	⑧収益価格	11,049,519 円　　　　（　 21,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

福島西郷 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗・事務所	210.00	Ｓ2	420.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）商業	80 ％	400 ％	400 ％	526 ㎡	23.0 m x 23.0 m	前面道路：村道　 16.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗、２階事務所のフロア貸を想定

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	210.00	100.0	210.00	1,815	381,150	3.0	1,143,450
							0.0	0
2～ 2	事務所	210.00	100.0	210.00	1,543	324,030	3.0	972,090
							0.0	0
～

～

～

計		420.00	100.0	420.00		705,180		2,115,540
								0

⑨年額支払賃料	705,180 円　×　12ヶ月　＝　 8,462,160 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 420.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	8,462,160 円　　×　　 10.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 846,216 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	7,615,944 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,115,540 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 19,040 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	7,634,984 円　　　　（　 14,515 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２０Ｋ１３Ｃ　　　　-1	1,932 ( 1,876)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 94.0]	100 [110.0]	100 [106.0]	1,763	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,820 円/㎡　月額支払賃料（　 1,815 円/㎡）　基準階 1 F B
b	２０Ｋ１３Ｃ　　　　-4	2,164 ( 2,160)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [118.0]	100 [108.0]	1,887
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

福島西郷 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	276,800 円	69,200,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	846,216 円	8,462,160　×　　　　 10.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 140,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 581,200 円	69,200,000　×　　 60.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	69,200 円	69,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	69,200 円	69,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,983,316 円　（　　　　　　 3,771 円／㎡）　　（経費率　　 26.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

27 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9466

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	69,200,000 円	設計監理料率　 160,000 円／㎡　×　 420.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0729	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0565 ×　 40 ％　＋　0.0698 × 30 ％　＋ 0.0977 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	5,044,680 円（　　　　　 9,591 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	7,634,984 円
②総費用	1,983,316 円
③純収益　①－②	5,651,668 円
④建物等に帰属する純収益	5,044,680 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	606,988 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	574,575 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,092 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 11,049,519 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 21,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出
福島西郷 5-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

福島西郷 5-1

福島県

福島第２

氏名

不動産鑑定士　原田　昌明

印

TEL.

鑑定評価額

20,500,000 円

１㎡当たりの価格

39,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和2年1月1日	(4)鑑定評価日	令和2年1月13日	(6) 路線価	[平成31年1月] 路線価又は倍率	31,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和元年12月3日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	西白河郡西郷村字道南西１０２番外				②地積　(㎡)	526 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		（都）商業 (80,400) （その他）
	1:1	店舗、事務所兼住宅Ｗ2	店舗、駐車場、ホテル等が混在する駅前商業地域	南16m村道	水道、下水	新白河 80m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 70 ｍ、西 250 ｍ、南 50 ｍ、北 30 ｍ

②標準的使用

低層店舗事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 23.0 ｍ、奥行　約　　 22.0 ｍ、規模　　 500 ㎡程度、形状　ほぼ正方形

④地域的特性

特記

事項

ＪＲ新白河駅西口広場に近接
する。

街

路

１６ｍ村道

交通

施設

新白河駅西方

80m

法令

規制

（都）商業
(80,400)

⑤地域要因の将
　来予測

駅前大通り沿いに立地するが店舗の集積は進んでおらず、特段の変動要因もないことから当面は現状を維持し推
移するものと予測する。かかる状況から、地価は当面横這い程度で推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層店舗事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 39,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 21,300 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は西郷村を含む県南地方の商業地域及び住商混在地域一帯で、需要者は圏内に地縁性を有する個人から圏内
外の法人事業者まで幅広く見られる。商業地の取引は少ないが幹線道路沿道を中心に店舗の新規出店が継続してみられ
、圏内における土地の需要は堅調に推移している。圏内で取引される価格帯は画地規模等によりまちまちであり、需要
の中心となる価格帯は見出し難い。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

同一需給圏内では賃貸収益目的での不動産取引市場の成熟の程度は低く、特に地方圏では収益価格の決定に大きな影響
を持つ還元利回りについて市場の実態の分析が困難であるため本件収益価格は相対的に説得力が低い。圏内の土地取引
は自用目的が中心で取引価格の水準を指標に価格が形成されることが一般的であることから本件では市場の実態をより
反映した比準価格を重視し、収益価格を参考とし、代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　白河 5-2 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 59,000 円／㎡

[100.0]
100

100
[100.0]

100
[151.5]

[100.0]
100

38,900

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     39,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

高齢化率は県内で最も低く、また県全体で人
口減少が進む中で当村人口は微増を続けてお
り、土地需要は堅調に推移している。

新白河駅反対側の白河市側の商業地域に比べ
店舗集積は進んでいないが駅前大通り沿いに
立地し土地の需給は安定的に推移している。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +1.0
交通・接近　　　  -8.6
環境　　　　　　 +71.0
行政　　　　　　  -4.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

福島西郷 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２０Ｋ２ -43	西白河郡西郷村		建付地	（　）	ほぼ長方形	南6m村道、北6m、二方路		（都）２住居 (60,200)
b	２０Ｋ１３ -1	白河市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南10.5m国道、東2m、角地		（都）商業 (80,400)
c	２０Ｋ２Ｙ -91	白河市		更地	（　）	ほぼ台形	南20m県道、西6m、角地		近商 (90,200)
d	２０Ｋ１３Ｙ -8	白河市		建付地	（　）	正方形	北西8.5m市道、中間画地		（都）２住居 (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 24,785	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	24,785	100 [ 60.8]	40,765	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	40,800
b	(　 ) 41,172	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	41,172	100 [ 113.6]	36,243		36,200
c	(　 ) 51,151	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	50,148	100 [ 121.7]	41,206		41,200
d	(　 ) 37,449	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ 90.0]	100 [ 100.0]	41,776	100 [ 116.0]	36,014		36,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 -7.2	環境　　　　 -25.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 -2.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -2.6	環境　　　　 +19.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -8.4	環境　　　　 +37.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -5.2	環境　　　　 +37.0
d	正常	％／月 +0.04	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 39,000 円／㎡]

福島西郷 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			適切な造成事例が得られなかったため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	6,403,954	1,546,521	4,857,433	4,242,780	614,653	（　0.9466） 581,831	（ 5.3 - 0.1 ） 5.2％
	⑧収益価格	11,189,058 円　　　　（　 21,300 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

福島西郷 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗・事務所	180.00	Ｓ2	360.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）商業	80 ％	400 ％	400 ％	526 ㎡	23.0 m x 23.0 m	前面道路：村道　 16.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗、２階事務所　各階フロア貸し　規模は有効需要及び駐車場確保を考慮

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	180.00	100.0	180.00	1,776	319,680	3.0	959,040
							0.0	0
2～ 2	事務所	180.00	100.0	180.00	1,510	271,800	3.0	815,400
							0.0	0
～

～

～

計		360.00	100.0	360.00		591,480		1,774,440
								0

⑨年額支払賃料	591,480 円　×　12ヶ月　＝　 7,097,760 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 360.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	7,097,760 円　　×　　 10.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 709,776 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	6,387,984 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,774,440 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 15,970 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	6,403,954 円　　　　（　 12,175 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２０Ｋ１３ＣＹ　　　　-8	1,727 ( 1,677)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 88.0]	100 [115.0]	100 [102.0]	1,673	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,780 円/㎡　月額支払賃料（　 1,776 円/㎡）　基準階 1 F B
b	２０Ｋ１３Ｃ　　　　-4	2,164 ( 2,160)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 92.0]	100 [118.0]	100 [108.0]	1,846
c	２０Ｋ１３Ｃ　　　　-1	1,932 ( 1,876)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 94.0]	100 [107.0]	100 [106.0]	1,812

福島西郷 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	232,800 円	58,200,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	567,821 円	7,097,760　×　　　　 8.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 140,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 488,800 円	58,200,000　×　　 60.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	58,200 円	58,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	58,200 円	58,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,546,521 円　（　　　　　　 2,940 円／㎡）　　（経費率　　 24.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

27 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9466

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	58,200,000 円	設計監理料率　 157,000 円／㎡　×　 360.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0729	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0565 ×　 40 ％　＋　0.0698 × 30 ％　＋ 0.0977 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	4,242,780 円（　　　　　 8,066 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	6,403,954 円
②総費用	1,546,521 円
③純収益　①－②	4,857,433 円
④建物等に帰属する純収益	4,242,780 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	614,653 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	581,831 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,106 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 11,189,058 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 21,300 円／㎡）