別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出 福島西郷 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   福島西郷 -1 福島県 福島第２ 氏名  不動産鑑定士　原田　昌明 印  TEL.

鑑定評価額 11,000,000 円  １㎡当たりの価格 28,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月13日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率 25,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和元年12月3日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 西白河郡西郷村字豊作西５番１ ②地積 　(㎡) 389   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） ２住居 (60,200) （その他） 1:2.5 住宅 Ｗ2 一般住宅等が建ち並 ぶ区画整然とした住 宅地域 西6m村道 水道、下水 新白河 580m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   100 ｍ、南    50 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.5 ｍ、奥行　約　　  32.0 ｍ、規模　　       400 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 土地区画整理済みの住宅地域 街 路 基準方位　北　　６ ｍ村道 交通 施設 新白河駅西方 580m 法令 規制 （都） ２住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 住環境、利便性共に良好な住宅地域だが空地が多い状況が続いており、今後も現状を維持するものと予測する。 村内住宅地域の土地需給は概ね安定しており地価は当面横這いで推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     28,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 西郷村内には工場が多く存することもあり白河市からの通勤者も多く、同一需給圏は西郷村東側の平野部から白河市市 街地における住宅地域一帯に及ぶ。需要者は圏内に居住する一次取得者が中心である。圏内では利便性や住環境が良好 な地域を中心に小規模な宅地開発も継続して行われており、土地需要は堅調に推移している。村内では土地が３００㎡ で６００～７００万円程度、新築戸建住宅で２０００万円程度が需要の中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域及びその周辺は自用の戸建住宅を中心とする地域であり、また対象標準地の画地条件の状況から経済合理的な 賃貸用住宅の建築の想定が現実的でないため収益価格は試算できなかった。同一需給圏内における土地取引は自用目的 が中心で、取引価格の水準を指標に価格が決定されることが一般的であることから、かかる市場の実態を反映した比準 価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　白河 -2                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     33,700 円／㎡ [100.0] 100 100 [103.0] 100 [117.7] [101.0] 100 28,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     28,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 高齢化率は県内で最も低く、また県全体で人 口減少が進む中で当村人口は微増を続けてお り、土地需要は堅調に推移している。 価格水準が高いと共に規模の大きな画地が多 いこともあり、未だ空地が目立つ状況が継続 している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  -1.4 環境　　　　　　 +17.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％