別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出 猪苗代 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   猪苗代 -2 福島県 福島第２ 氏名  不動産鑑定士　安達　一夫 印  TEL.

鑑定評価額 3,430,000 円  １㎡当たりの価格 14,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月10日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和元年12月18日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 耶麻郡猪苗代町字雷４６４９番２ ②地積 　(㎡) 238   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） (60,160) 台形 1.5:1 住宅 Ｗ2 一般住宅等が密集す る既成住宅地域 東3m町道 水道、下水 猪苗代 2.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   120 ｍ、西   100 ｍ、南    40 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  19.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 市街地北側の細街路の多い既 成住宅地域である。 街 路 基準方位　北　　３ ｍ町道 交通 施設 猪苗代駅北方 2.4km 法令 規制 （都） １住居 (60,160) ⑤地域要因の将 　来予測 市街地北側の細街路の多い既成住宅地域であり、地域要因に特段の変化は見られないが、人口減少及び厳しい地 域経済の影響等により、地価は下落傾向にあると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 台形　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     14,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は猪苗代町の市街地を中心に隣接町を含む住宅地域の圏域である。需要者の中心は町内の居住者が大部分で ある。本地域は市街地北側の既成住宅地域であり、小中学校・商業施設等への接近性がやや劣り、また、細街路も多く 、更に、人口減少及び厳しい地域経済の影響等により、本地域の需要は依然として弱い状況にある。取引件数が少なく 、需要の中心価格帯を把握するのは困難な状況にある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 本地域は市街地北側の細街路の多い既成住宅地域であり、アパート等の賃貸物件は見られず、また、標準地は幅員が狭 く画地規模も小さく、事業収支に見合う経済合理的な賃貸用建物の想定が困難なことから、収益価格は試算できなかっ た。よって、本地域及び類似地域等の不動産市場動向の影響等を考慮し、また、代表標準地からの検討を踏まえ、現実 の取引事例より求めた実証的で信頼性のある比準価格をもって上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　会津美里 -1                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     16,900 円／㎡ [ 98.2] 100 100 [104.0] 100 [113.2] [102.0] 100 14,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     14,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 道の駅猪苗代の利用者増加、国道１１５号沿 い等に大型店舗の集積もあるが、人口減少・ 高齢化及び厳しい地域経済により、不動産市 場は低調である。 市街地北側の細街路の多い住宅地域であり、 人口減少及び厳しい地域経済の影響等により 、市場性は依然として弱い状況にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  +5.8 環境　　　　　　  +7.0 行政　　　　　　  -1.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.7 ％  ％