別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出 南会津 5-2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   南会津 5-2 福島県 福島第２ 氏名  不動産鑑定士　小椋　満幸 印  TEL.

鑑定評価額 3,370,000 円  １㎡当たりの価格 7,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月10日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和元年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 南会津郡南会津町古町字居平６番７外 ②地積 　(㎡) 456   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,200) （その他） 1:1.2 店舗兼住宅 Ｗ2 店舗、住宅等が建ち 並ぶ国道沿いの近隣 商業地域 西15m国道 水道、下水 会津田島 29.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南   150 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 低層店舗併用住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  19.0 ｍ、奥行　約　　  24.0 ｍ、規模　　       456 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 伊南地区の中心部、店舗・店 舗併用住宅が建ち並ぶが空き 店舗も多く、繁華性は低い。 街 路 １５ｍ国道 交通 施設 会津田島駅西方 29.0km 法令 規制 （都）  (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 伊南地区の古くからの商業地域であるが、過疎化の進行により商況は低迷し、店舗の閉鎖、住宅への転用等によ り商業集積・繁華性の低下が進行し、地価水準は下落傾向で推移し、住宅地の価格に接近してゆくと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層店舗併用住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      7,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は南会津町西部地区を中心に南会津郡内一円の商業用途の利用が可能な地域の範囲である。需要者は南会津 町西部地区を中心に南会津郡内の個人事業者・企業等である。対象標準地は伊南地区の中心部に位置するが、空き店舗 の増加、住宅への転用も目立ち、商況は低迷し回復の見通しは立たない状況である。事業廃止等による供給要因がある 一方で、需要は限定的である。土地取引自体が少なく、取引価格・規模等は様々で、需要の価格帯は見出せない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 併用住宅が多い集積度の低い山間の商業地域という性格上、店舗・事務所の賃貸物件の需要や供給は見られず、賃貸市 場が成立していないため、収益価格は試算することができなかった。近隣地域内は自用目的の取引がほとんどであるこ とから比準価格を重視するが、比準価格算定の過程を再吟味して妥当性を検証した。以上の検討を経た結果、当該標準 地の昨年価格との検討を踏まえ、比準価格をもって、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      7,480 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口・世帯数ともに減少するなか、田島駅北 側の国道バイパス沿いへの大型店舗進出によ り商業地域が形成され、町内の商業地図に変 化が見られる。 地域内において空き店舗、空き地が増える傾 向にあり、店舗から住宅への転用も見られ、 商業集積・繁華性の低下に歯止めが掛からな い。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.1 ％  ％