鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

鏡石 -3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２０Ｋ１ -4	岩瀬郡鏡石町		建付地	（　）	長方形	南西6m町道、北西5m、角地		１住居 (60,200)
b	２０Ｋ１Ｙ -1	岩瀬郡鏡石町		建付地	（　）	ほぼ台形	北東9m町道、西6m、角地		１住居 (70,200)
c	２０Ｋ１Ｙ -12	岩瀬郡鏡石町		更地	（　）	ほぼ長方形	西12m県道、北7m、角地		近商地区計画等 (80,200)
d	２０Ｋ１ -1	岩瀬郡鏡石町		更地	（　）	ほぼ長方形	南東4m町道、南西4m、角地		１住居 (60,160)
e	２０Ｋ１ -2	岩瀬郡鏡石町		建付地	（　）	ほぼ長方形	南西4m町道、北東4m、北西4m、三方路		１住居 (60,160)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 29,579	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 108.2]	27,556	100 [ 94.2]	29,253	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +4.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 104.0] 　　　　 100	30,400
b	(　 ) 33,199	100 [ 100.0]	[ 102.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 95.9]	35,311	100 [ 123.4]	28,615		29,800
c	(　 ) 36,275	100 [ 100.0]	[ 103.4] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	36,416	100 [ 136.9]	26,600		27,700
d	(　 ) 25,816	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ / ]	100 [ 104.0]	25,022	100 [ 93.4]	26,790		27,900
e	(　 ) 25,074	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.1]	24,072	100 [ 90.3]	26,658		27,700

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 +0.2	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +8.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +6.0	環境　　　　 +20.0
b	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 -4.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +7.4	環境　　　　 +25.0
c	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -8.0	交通・接近　 +2.6	環境　　　　 -1.0
d	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -8.0	交通・接近　 +1.2	環境　　　　 -3.0
e	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +5.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 28,700 円／㎡]

鏡石 -3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり、再調達原価の把握が困難である。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,165,139	565,041	2,600,098	2,448,340	151,758	（　0.9707） 147,311	（ 5.1 - 0.1 ） 5.0％
	⑧収益価格	2,946,220 円　　　　（　 8,610 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

鏡石 -3　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	109.00	Ｗ2	218.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居	60 ％	200 ％	200 ％	342 ㎡	18.0 m x 19.0 m	前面道路：町道　 12.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

形式：３ＤＫ。平均専有面積：５４．５㎡。各階２戸の計４戸。駐車場は各戸１台で、駐車料は賃料に含む。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	居宅	109.00	100.0	109.00	1,218	132,762	2.0	265,524
							1.0	132,762
2～ 2	居宅	109.00	100.0	109.00	1,255	136,795	2.0	273,590
							1.0	136,795
～

～

～

計		218.00	100.0	218.00		269,557		539,114
								269,557

⑨年額支払賃料	269,557 円　×　12ヶ月　＝　 3,234,684 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 218.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されているので計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,234,684 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 161,734 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,072,950 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	539,114 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 5,122 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 269,557 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 87,067 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,165,139 円　　　　（　 9,255 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２０Ｋ１Ｃ　　　　-1	1,372 ( 1,370)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [ 98.0]	1,333	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,255 円/㎡　月額支払賃料（　 1,218 円/㎡）　基準階 1 F B
b	２０Ｋ１Ｃ　　　　-2	1,040 ( 1,008)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 94.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	1,229
c	２０Ｋ１ＣＹ　　　　-12	1,130 ( 1,129)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	100 [104.0]	1,207

鏡石 -3　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	129,200 円	32,300,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	97,041 円	3,234,684　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 15,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 226,100 円	32,300,000　×　　 50.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	64,600 円	32,300,000　×　　　　 0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	32,300 円	32,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 565,041 円　（　　　　　　 1,652 円／㎡）　　（経費率　　 17.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9707

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	32,300,000 円	設計監理料率　 148,000 円／㎡　×　 218.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0758	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0611 ×　 40 ％　＋　0.0803 × 40 ％　＋ 0.0964 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,448,340 円（　　　　　 7,159 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,165,139 円
②総費用	565,041 円
③純収益　①－②	2,600,098 円
④建物等に帰属する純収益	2,448,340 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	151,758 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	147,311 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 431 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,946,220 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 8,610 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出
鏡石 -3　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

鏡石 -3

福島県

福島第２

氏名

不動産鑑定士　渡邉　眞宏

印

TEL.

鑑定評価額

9,780,000 円

１㎡当たりの価格

28,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和2年1月1日	(4)鑑定評価日	令和2年1月10日	(6) 路線価	[平成31年1月] 路線価又は倍率	円／㎡

						1.1 倍
(2)実地調査日	令和元年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	岩瀬郡鏡石町鏡沼１８７番				②地積　(㎡)	342 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１住居 (60,200) （その他）
	1:1	住宅Ｗ2	一般住宅、店舗が混在する旧国道沿いの住宅地域	南東12m町道、北東側道	水道、下水	鏡石 1.3km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 30 ｍ、南 100 ｍ、北 60 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 20.0 ｍ、奥行　約　　 17.0 ｍ、規模　　 340 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

市街地北側、旧国道沿いの店
舗等も見られる住宅地域。

街

路

基準方位　北、　１
２ｍ町道

交通

施設

鏡石駅北東方

1.3km

法令

規制

１住居
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

一般住宅を主に店舗等が混在する住宅地域で、今後とも現状で推移するものと予測する。土地区画整理事業地に
比べ既成住宅地での需要は弱いが、町中心部に近い幹線道路沿いで、地価水準はやや上昇するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +3.0
角地　　　　　　　　　　　　　　 +1.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 28,600 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 8,050 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、鏡石町及び近隣市町村の住宅地域。需要者の中心は、同一需給圏内の居住者であるが、地元居住者の住
宅需要に加え、近隣の須賀川市等から相対的に低価格帯の町内に土地を求める需要者も存する。駅東第１土地区画整理
事業地内の小規模画地を主とする新興住宅地に比べ、既成住宅地域では需要が弱含みであるが、ミニ分譲地も見られる
。土地は２５０～３００㎡程度で７００～９００万円程度、新築の戸建住宅で２０００万円程度が需要の中心である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

周辺にはアパート等の収益物件も散見されるが、土地取得費の回収に見合う賃料水準が形成されていないため、収益価
格は低位に試算された。自己使用目的の取引が主で、類似地域での信頼性のある取引事例を収集し得た。快適性を重視
する住宅地域であるので、収益価格は参考にとどめ、信頼性のある取引事例により求めた比準価格を重視して、世帯分
離の動向や地域経済の状況を勘案し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　鏡石 -1 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +1.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 25,700 円／㎡

[101.2]
100

100
[101.0]

100
[ 94.4]

[104.0]
100

28,400

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     28,300 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

総人口・生産年齢人口とも減少傾向。近隣市
から相対的に低価格帯の町内住宅地需要が見
られる。既成住宅地は弱含みであるがミニ分
譲地も見られる。

小規模画地を主とする土地区画整理事業地に
比べ需要は弱いが、幹線道路沿いで比較的利
便性の良い住宅地域であり、地価はやや上昇
している。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -8.0
交通・接近　　　  +2.6
環境　　　　　　   0.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+1.1 ％

％

３　試算価格算定内訳

鏡石 -3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２０Ｋ１ -4	岩瀬郡鏡石町		建付地	（　）	長方形	南西6m町道、北西5m、角地		１住居 (60,200)
b	２０Ｋ１ -28	岩瀬郡鏡石町		更地	（　）	ほぼ整形	南東6m町道、南西4.5m、角地		１住居 (60,200)
c	２０Ｋ１Ｙ -12	岩瀬郡鏡石町		更地	（　）	ほぼ長方形	西12m県道、北7m、角地		近商地区計画等 (80,200)
d	２０Ｋ１Ｙ -17	岩瀬郡鏡石町		更地	（　）	長方形	南西12m町道、南東4m、角地		１中専 (60,200)
e	２０Ｋ１Ｙ -13	岩瀬郡鏡石町		更地	（　）	ほぼ長方形	北西5m町道、中間画地		１低専 (40,60)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 29,579	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 108.2]	27,556	100 [ 94.2]	29,253	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +4.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 104.0] 　　　　 100	30,400
b	(　 ) 39,476	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ / ]	100 [ 105.1]	38,011	100 [ 126.8]	29,977		31,200
c	(　 ) 36,275	100 [ 100.0]	[ 103.4] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	36,416	100 [ 136.9]	26,600		27,700
d	(　 ) 33,854	100 [ 100.0]	[ 102.4] 100	100 [ / ]	100 [ 106.1]	32,673	100 [ 120.4]	27,137		28,200
e	(　 ) 16,736	100 [ 100.0]	[ 101.7] 100	100 [ / ]	100 [ 70.7]	24,074	100 [ 90.5]	26,601		27,700

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 +0.2	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +8.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 +3.8	環境　　　　 +30.0
b	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +5.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +7.4	環境　　　　 +25.0
c	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +2.4	環境　　　　 +20.0
d	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 +6.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 +1.4	環境　　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 -29.3	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 28,600 円／㎡]

鏡石 -3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地で、土地の再調達原価が把握できないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,663,579	452,363	2,211,216	2,069,340	141,876	（　0.9707） 137,719	（ 5.1 - 0.1 ） 5.0％
	⑧収益価格	2,754,380 円　　　　（　 8,050 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

鏡石 -3　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	92.74	Ｗ2	185.48
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居	60 ％	200 ％	200 ％	342 ㎡	18.0 m x 19.0 m	前面道路：町道　 12.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

街路・規模・賃貸状況を勘案し、ファミリータイプ、平均専有面積４６㎡程度を想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	共同住宅	92.74	100.0	92.74	1,223	113,421	2.0	226,842
							1.0	113,421
2～ 2	共同住宅	92.74	100.0	92.74	1,223	113,421	2.0	226,842
							1.0	113,421
～

～

～

計		185.48	100.0	185.48		226,842		453,684
								226,842

⑨年額支払賃料	226,842 円　×　12ヶ月　＝　 2,722,104 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 185.48 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されており計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,722,104 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 136,105 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,585,999 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	453,684 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 4,310 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 226,842 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 73,270 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,663,579 円　　　　（　 7,788 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２０Ｋ１Ｃ　　　　-2	1,040 ( 1,008)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 94.0]	100 [ 91.2]	100 [ 99.0]	1,225	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,260 円/㎡　月額支払賃料（　 1,223 円/㎡）　基準階 1 F B
b	２０Ｋ１ＣＹ　　　　-12	1,130 ( 1,129)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 89.3]	100 [103.0]	1,365
c	２０Ｋ１ＣＹ　　　　-11	1,151 ( 1,119)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 96.0]	100 [103.0]	1,293

鏡石 -3　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	81,900 円	27,300,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	81,663 円	2,722,104　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 15,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 191,100 円	27,300,000　×　　 50.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	54,600 円	27,300,000　×　　　　 0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	27,300 円	27,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 452,363 円　（　　　　　　 1,323 円／㎡）　　（経費率　　 17.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9707

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	27,300,000 円	設計監理料率　 147,000 円／㎡　×　 185.48 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0758	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0611 ×　 40 ％　＋　0.0803 × 40 ％　＋ 0.0964 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,069,340 円（　　　　　 6,051 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,663,579 円
②総費用	452,363 円
③純収益　①－②	2,211,216 円
④建物等に帰属する純収益	2,069,340 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	141,876 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	137,719 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 403 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,754,380 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 8,050 円／㎡）