別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出 南相馬 5-3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   南相馬 5-3 福島県 福島第１ 氏名  不動産鑑定士　安彦　隆一 印  TEL.

鑑定評価額 13,900,000 円  １㎡当たりの価格 22,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月10日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.0 倍  (2)実地調査日 令和元年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 南相馬市鹿島区鹿島字町１５６番 ②地積 　(㎡) 626   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 近商 (80,200) （その他） 1:7 店舗兼住宅 Ｗ2 低層の小売店舗等が 建ち並ぶ県道沿いの 商業地域 東10m県道、背面道 水道、下水 鹿島 260m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西    70 ｍ、南    90 ｍ、北    90 ｍ ②標準的使用 低層店舗併用住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  60.0 ｍ、規模　　       600 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 鹿島駅に近接する既存商店街 。 街 路 １０ｍ県道 交通 施設 鹿島駅西方 260m 法令 規制 （都） 近商 (80,200) ⑤地域要因の将 　来予測 商況の停滞が続く旧来からの商店街で店舗閉鎖が将来予測されるような地域である。地価は背後の住宅地域の価 格と同程度の水準まで下落し、今後商業地としての需要が見込めないため下落傾向になるものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層の店舗併用住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 二方路　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     22,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は南相馬市及び相馬市の商業地域または商住混在地域。主な需要者は、圏内の事業者、復興関連事業者、被 災企業等で中心部の立地や利便性等に着目し住宅地としての利用を見込む個人も包含する。近隣地域は鹿島区の中心商 店街で、原町区ほどの原発事故による影響はないものの震災前から商況の低迷が続いている。土地取引は極めて少なく 需要の中心となる価格帯は見いだせない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 既存商業地域でありかつ閉鎖店舗も見られる地域であるため、積算価格及び収益価格を試算する事ができなかった。比 準価格は、市場において現実に成立した取引事例をもとに試算価格を求めるものであり、市場における需給動向を的確 に反映した価格となっている。よって、比準価格を標準としこの価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     22,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 鹿島区中心市街地の世帯数は微増傾向にある 。雇用・労働環境が改善し景気は持ち直して いるが、商業地の需要喚起には至っていない 。 被災者等の転入がみられ、鹿島区鹿島の世帯 数は微増傾向にある。商況改善の傾向は見ら れず、地価は背後地の住宅地価格と異なり下 落傾向となる。 概ね標準的な画地で、競争力の程度は普通。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.4 ％  ％