別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出 南相馬 -4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   南相馬 -4 福島県 福島第１ 氏名  不動産鑑定士　安彦　隆一 印  TEL.

鑑定評価額 6,150,000 円  １㎡当たりの価格 23,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月10日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.0 倍  (2)実地調査日 令和元年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 南相馬市鹿島区鹿島字御前ノ内１１８番１ ②地積 　(㎡) 263   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） 1:1 住宅 Ｗ2 一般住宅の中に店舗 兼住宅等が混在する 住宅地域 南5.4m市道 水道、下水 鹿島 400m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   130 ｍ、西    60 ｍ、南    10 ｍ、北   140 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       260 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 鹿島駅や商店街に近接し、町 尻土地区画整理事業区域に隣 接している。 街 路 基準方位　北　　５ ．４ｍ市道 交通 施設 鹿島駅南方 400m 法令 規制 （都） １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 鹿島区市街地に存するする従来からの住宅地域であるが、商店街の衰退で利便性はやや悪化してきている。地価 は立地等に着目した需要が見込めるため、しばらくは横這いで推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +8.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     23,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、南相馬市および相馬市の住宅地域で特に鹿島区内の住宅地域と代替性が高い。需要者は圏内居住者の地 縁および血縁者が中心であったが、震災後は原発被災者等が多くを占めた。しかし、これらの需要もほぼ一巡し地価の 動向も落ち着きつつある。需要の中心となる価格帯は、土地で５００～８００万円程度、新築戸建で２，５００万円程 度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 既成市街地に存する住宅地域であることから、積算価格及び収益価格を試算することはできなかった。比準価格は、現 実に市場において成立した取引価格をもとに試算価格を求めるものであり、不動産市場における動向を如実に取り込む 試算価格である。比準価格は不動産の代替性及び価格牽連性に着目したものであり、市場における需給動向を的確に反 映している。よって、この比準価格をもって鑑定評価額と決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     23,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 鹿島区中心部の世帯数は微増傾向にあるが人 口はやや減少傾向。原発事故等により経済活 動が落ち込みその後の回復も緩慢。土地価格 の動向も安定化。 駅や商店街に近接した住宅地域であるが、交 通手段としての鉄道の優位性の変化及び商店 街の衰退により競争力の程度はやや低下して いる。 南街路とその形状等により良好な競争力を有 している。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％