別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出 田村 5-2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   田村 5-2 福島県 福島第２ 氏名  不動産鑑定士　安達　一夫 印  TEL.

鑑定評価額 5,280,000 円  １㎡当たりの価格 14,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月10日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和元年12月17日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 田村市常葉町常葉字荒町３３番２ ②地積 　(㎡) 359   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,200) （その他） 1:1.5 店舗兼住宅 Ｗ2 小売店舗、一般住宅 、医院等が混在する 商業地域 北13m国道 水道、下水 船引 7.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西   150 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 店舗住宅併用地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  24.0 ｍ、規模　　       360 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 旧常葉町中心部に位置する国 道沿いの既成商業地域である 。 街 路 １３ｍ国道 交通 施設 船引駅東方 7.1km 法令 規制 （都）  (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 集客力の高い商業施設がない既成商業地域であり、新たな顧客誘引の要因もなく、市中心部の大型商業施設等へ の顧客流動及び厳しい地域経済等により、地価は依然下落傾向が続くと予測する。 (3)最有効使用の判定 店舗住宅併用地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     14,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は田村市を中心に隣接町も含む幹線沿いの商業性を有する地域の圏域である。需要者の中心は市内の事業者 及び法人等で、圏外からの転入者は少ない。本地域は旧町市街地中心部の衰退傾向にある商業地域で、新たな顧客誘引 の要因もなく、市中心部の大型商業施設等への顧客流動及び厳しい地域経済等により、需要は依然弱い状況が続いてい る。取引件数は少なく、取引規模等も様々であり、需要の中心価格帯を把握するのは困難な状況にある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 本地域は旧町中心部の既成商業地域であり、収益性も十分考慮すべきであるが、個人及び法人事業者等による自用の店 舗等が主体であり、衰退傾向が続き商業事業者向けの商業用賃貸物件の需給が乏しく、また、賃料水準の把握が困難な ため、収益価格は試算できなかった。よって、本地域及び類似地域等の不動産市場動向の影響等を考慮し、現実の取引 事例から求めた実証的で信頼性のある比準価格をもって上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     14,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] スマートＩＣの供用開始、産業団地の完成、 Ｒ２８８バイパス建設中であるが、台風１９ 号の影響、移転需要の収束、人口減少・高齢 化傾向にある。 市中心部の大型商業施設等への顧客流動等に より、本地域の集客力は低下し、本地域は衰 退傾向にあり、地価は依然下落傾向が続いて いる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.7 ％  ％