別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出 田村 5-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   田村 5-1 福島県 福島第２ 氏名  不動産鑑定士　安達　一夫 印  TEL.

鑑定評価額 12,300,000 円  １㎡当たりの価格 32,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月10日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和元年12月17日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 田村市船引町船引字五升車１９番４ ②地積 　(㎡) 377   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 商業 (80,400) （その他） 不整形 1:4.5 店舗兼住宅 Ｗ2 店舗の中に住宅等が 混在する既成商業地 域 北東10m県道 水道、下水 船引 200m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南   150 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 店舗住宅併用地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  40.0 ｍ、規模　　       400 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 近くに市役所が開庁したが、 依然商業性が弱い駅前既成商 業地域である。 街 路 １０ｍ県道 交通 施設 船引駅南方 200m 法令 規制 （都） 商業 (80,400) ⑤地域要因の将 　来予測 近くに市役所新庁舎が平成２８年１月に開庁し、これに伴う新庁舎周辺の街路も整備されたが、大型商業施設等 への顧客流動の影響を受け、商業性は依然として弱く、地価は今後も概ね弱含みの傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 店舗住宅併用地 (4)対象標準地の 　個別的要因 不整形　　　　　　　　　　　　　  -1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     32,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は船引町市街地を中心に隣接町中心部の商業地域等も含む圏域である。需要者の中心は市内の事業者及び法 人等で、圏外からの転入者は少ない。本地域は駅に近い既成商業地域であり、近くに市役所が開庁し、また、これに伴 う街路も整備され、周辺地域で土地取引も見られたが、大型商業施設等への顧客流動の影響により、商業性は弱い状況 にある。取引件数は少なく、取引規模等も様々であり、需要の中心価格帯を把握するのは困難な状況にある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 本地域は商業地域であり、収益性も十分考慮すべきであるが、個人及び法人事業者等による自用の店舗等が主体の商業 性の弱い地域であり、商業事業者向けの賃貸物件の需給が乏しく、また、適正な賃料水準の把握が困難なため、収益価 格は試算できなかった。よって、本地域及び類似地域等の不動産市場動向の影響等を考慮し、現実の取引事例から求め た実証的で信頼性のある比準価格をもって上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     32,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] スマートＩＣの供用開始、産業団地の完成、 Ｒ２８８バイパス建設中であるが、台風１９ 号の影響、移転需要の収束、人口減少・高齢 化傾向にある。 大型商業施設への顧客流動により、商業性は 依然弱い状況が続いている。台風１９号によ る大きな被害はなく、価格への特段の影響は 認められない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.9 ％  ％