別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出 田村 -5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   田村 -5 福島県 福島第２ 氏名  不動産鑑定士　安達　一夫 印  TEL.

鑑定評価額 7,040,000 円  １㎡当たりの価格 21,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月10日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和元年12月17日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 田村市船引町船引字石崎１５番２１ ②地積 　(㎡) 332   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １低専 (40,60) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い区画整然とした住 宅地域 北9m市道 水道、下水 船引 850m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   150 ｍ、南   100 ｍ、北   350 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 市街地北側の丘陵地に位置す るやや古い住宅団地（石崎ニ ュータウン）である。 街 路 基準方位　北　　９ ｍ市道 交通 施設 船引駅北東方 850m 法令 規制 （都） １低専 (40,60) ⑤地域要因の将 　来予測 駅、郊外型商業施設及び市役所等に接近し、移転需要は収束したが、移転需要を背景とした東部台土地区画整理 地内の宅地価格の高止まり傾向の影響等を受け、地価は依然上昇傾向にあると予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     21,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は旧船引町市街地を中心に隣接町市街地も含む住宅地域の圏域である。需要者の中心は市内の居住者等が大 部分であるが、市外からの転入者も見られる。本地域は駅、商業施設及び市役所等に接近し、移転需要は収束したが、 移転需要を背景とした東部台土地区画整理区域の宅地価格の高止まり傾向の影響等を受け、需要は堅調な状況にある。 土地は概ね６５０万円～７５０万円程度、新築の戸建物件は２，０００万円台が需要の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 本地域はアパート等も若干見られるが、自用の戸建住宅が主体の住宅団地で収益性より居住性を重視し、また、行政的 条件により事業収支に見合う経済合理的な賃貸用建物の想定が困難であるため、収益価格は試算できなかった。よって 、本地域及び類似地域等の不動産市場動向の影響等を考慮し、現実の取引事例から求めた実証的で信頼性のある比準価 格をもって上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     20,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] スマートＩＣの供用開始、産業団地の完成、 Ｒ２８８バイパス建設中であるが、台風１９ 号の影響、移転需要の収束、人口減少・高齢 化傾向にある。 移転需要を背景とした前記区画整理地内の宅 地価格の高止まり傾向の影響等を受け、需要 は堅調な状況にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.9 ％  ％