別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出 田村 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   田村 -2 福島県 福島第２ 氏名  不動産鑑定士　佐藤　栄一 印  TEL.

鑑定評価額 2,580,000 円  １㎡当たりの価格 9,750 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月10日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和元年12月16日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 田村市滝根町神俣字一ノ坪７３番１ ②地積 　(㎡) 265   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (60,200) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 一般住宅、店舗等が 混在する県道沿いの 住宅地域 東11m県道、南側道 水道 神俣 1.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    70 ｍ、西    70 ｍ、南   230 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       270 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 観光地「あぶくま洞」への入 口となる交差点に近接 街 路 基準方位　北　　１ １ｍ県道 交通 施設 神俣駅北方 1.0km 法令 規制 （都）  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 「あぶくま洞」への入口に近いこと等から、県道沿いに住宅や店舗等が混在する現状を維持して推移すると予測 する。一方、市中心部へ距離があることや人口減少等を背景として、地価は弱含みで推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 角地　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      9,750 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は滝根地区の住宅地域を中心に田村市郊外部から隣接町に及ぶ。需要者の中心は圏域内に地縁性を有する個 人であるが、県道沿いであり「あぶくま洞」入口の交差点にも近いことから小売業等の商業事業者の参入も考えられる 。しかし、田村市中心部からは遠く、人口減少等も進行していることから市場は停滞的である。取引件数は少なく、取 引される規模等も様々で、需要の中心となる価格帯は見出し難い。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自用目的での取引が中心の地域であり、比準価格は同一需給圏内の類似性を有する取引事例から求められ説得力がある 。一方、近隣地域は自己使用の住宅や店舗等が主の混在住宅地域で、賃貸市場が未成熟であるため収益価格は試算しな かったが、収益性が土地取引の指標となる土地柄ではなく、地価は周辺の取引価格により判断されている。よって本件 では、代表標準地との検討も踏まえ、実証的な比準価格を採用し鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　福島小野 -2                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　      9,750 円／㎡ [ 99.0] 100 100 [100.0] 100 [ 99.2] [100.0] 100 9,730  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      9,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 阿武隈山系にあって市の人口は減少傾向で推 移し、高齢化率も県平均より高い。宅地需要 は船引地区の一部で堅調だが、それ以外は停 滞的である。 「あぶくま洞」入口の交差点に近い県道沿い の混在住宅地域であるが、この点は特に活性 化要因とはなっておらず、土地需要は弱い状 態が続いている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -6.0 交通・接近　　　 +17.2 環境　　　　　　 -10.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.5 ％  ％