別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出 喜多方 5-2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   喜多方 5-2 福島県 福島第２ 氏名  不動産鑑定士　遠藤　盛英 印  TEL.

鑑定評価額 4,910,000 円  １㎡当たりの価格 22,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月10日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和元年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 喜多方市塩川町字東栄町５丁目１番３１ ②地積 　(㎡) 221   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 近商 (80,200) （その他） 台形 1:1.5 店舗兼住宅 Ｓ3 国道沿いに店舗、住 宅等が混在する商業 地域 西20m国道 水道、下水 塩川 600m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    50 ｍ、南    80 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 低層店舗住宅併用地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       270 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 旧塩川町の路線商業地域 街 路 ２０ｍ国道 交通 施設 塩川駅東方 600m 法令 規制 （都） 近商 (80,200) ⑤地域要因の将 　来予測 他地域への顧客流出により商業地域として衰退化傾向にある路線商業地域で、新たな商業施設の立地は期待でき ず、今後も徐々に住宅地域へ移行してゆくものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層店舗住宅併用地 (4)対象標準地の 　個別的要因 台形　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     22,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、喜多方市内の商業地域を中心とし、商住混在地域及び隣接町の商業地域に亘るものと判定する。需要者 の中心は、市内の法人、個人事業主等である。旧塩川町中心に近い路線商業地域で商業施設の集積の程度は低く、新た な店舗等の立地見られず、商業地需要も低迷している。取引される規模、価格帯はまちまちであり、市場の中心価格帯 は見いだせない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 商業施設の集積の程度が低い郊外路線商業地域にあって、賃貸物件が無いため賃貸事例の収集ができず、賃貸水準の把 握が困難である為、収益価格の試算は行わなかった。商業地の取引事例が少なく採用事例は広域的な範囲に亘るものの 、対象地に近い商業地の事例を重視して得た比準価格は、当該市場の実態を客観的に反映し説得力を有するものと思料 する。よって比準価格を採用し、隣接市町商業地の価格動向等を勘案して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     22,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 観光客数はＨ３０は２３７万人で前年より１ ．４％増加し、震災前も上回っている。イベ ントによる集客も概ね順調である。 会津北縦貫道の開通による都市部へのアクセ スの向上等が、衰退化傾向の当該路線商業地 域へマイナスの要因として作用している。 規模、形状とも標準的であり、市場競争力の 変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.8 ％  ％