別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出 喜多方 5-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   喜多方 5-1 福島県 福島第２ 氏名  不動産鑑定士　遠藤　盛英 印  TEL.

鑑定評価額 7,320,000 円  １㎡当たりの価格 31,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月10日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率 25,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和元年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 喜多方市字３丁目４８０１番３ ②地積 　(㎡) 236   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 商業 (80,400) 準防 （その他） (90,400) 1:4 店舗 Ｗ2 低層の小規模店舗が 建ち並ぶ既成商業地 域 西13m県道 水道、下水 喜多方 1.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西    30 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 低層店舗住宅併用地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       240 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 既成商業地域で歩車道整備済 み 街 路 １３ｍ県道 交通 施設 喜多方駅北東方 1.0km 法令 規制 （都） 商業 (90,400) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 観光客需要が見込まれる旧来からの小売店舗等が建つ商業地域で、まだ商業地需要回復に至っていないが、観光 客が回復基調にある中、今後短期的には横ばい傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層店舗住宅併用地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     31,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、喜多方市内の中心市街地内の既成商業地域及び幹線道路沿いの路線商業地域に亘るものと判定する。需 要者の中心は、市内の法人、個人事業主等である。各種イベントの開催等により、観光客数も震災以前の状況に回復し ているものの、まだ商業地需要回復には至っていない。取引される規模、価格帯はまちまちであり、市場の中心価格帯 は見いだせない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自用の小売店舗が多数を占める既成商業地域で、賃貸事例の収集が困難で、賃料水準の把握ができない為、収益価格の 試算は行わなかった。比準価格の試算にあたっては、商業地の取引事例が少ないなか、取引時点の新しい事例を複数採 用しており、現時点における市場の実態を反映し説得力を有するものと思料する。よって比準価格を採用し、隣接市町 商業地の価格動向等を勘案して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     31,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 観光客数はＨ３０は２３７万人で前年より１ ．４％増加し、震災前も上回っている。イベ ントによる集客も概ね順調である。 商業地取引は依然として乏しく商業地需要は 不透明であるが、観光客は震災以前の状態を 取り戻している。 規模、形状とも標準的であり、市場競争力の 変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％