別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出 喜多方 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   喜多方 -1 福島県 福島第２ 氏名  不動産鑑定士　小椋　満幸 印  TEL.

鑑定評価額 5,890,000 円  １㎡当たりの価格 25,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月10日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率 20,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和元年12月9日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 喜多方市字沢ノ免７３３２番１１ ②地積 　(㎡) 231   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) 準防 （その他） (70,160) 1:1 住宅 Ｗ2 一般住宅等の周囲に 駐車場等が介在する 住宅地域 西4m市道 水道、下水 喜多方 1.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   130 ｍ、西    50 ｍ、南    70 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.7 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       231 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 市役所等公共施設と各種商業 施設に近接するが、街路条件 のやや劣る既存住宅地域。 街 路 基準方位：北　　４ ｍ市道 交通 施設 喜多方駅北東方 1.0km 法令 規制 （都） １住居 (60,160) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 市中心部に位置し、各種公共施設・商業施設に徒歩圏内にある利便性から潜在的な需要は比較的高いと思われる 。既成住宅地より新規分譲の住宅地を好む市場傾向により、地価水準は僅かに下落傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     25,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は喜多方地区中心部を主とし、喜多方地区の住宅地域の範囲である。需要者は喜多方地区の居住者及び地縁 を有する者が主で、市外からの流入は限定的と思われる。市中心部の熟成した住宅地域という性格上、宅地供給は少な く、一方、各種公共施設・利便施設に近接する利便性が好感され、需給は均衡しつつある。市場の中心となる価格帯は 、土地６００万円程度までで、戸建分譲はみられない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域を含む周辺の地域では自用目的の取引がほとんどで、喜多方地区中心部の類似地域に所在する取引事例から規 範性の高い比準価格を試算することができた。一方、当該地域の標準的規模の画地では、当市において一住戸に駐車場 １台分以上確保する標準的なアパートを想定することができず、収益価格は試算できなかった。よって、市場性を反映 した比準価格を重視し、対象標準地の昨年価格との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     25,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 当市おいては人口・世帯数ともに減少する過 疎化が進行する一方で、分譲住宅地に需要が 集まる傾向が強く、既成住宅地の需要は低調 である。 市中心部の利便性の高い住宅地域であるが、 需要は新規分譲地に集まっており、当該地域 において需要を喚起する特段の要因は見当た らない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.4 ％  ％