別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出 須賀川 9-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   須賀川 9-1 福島県 福島第２ 氏名  不動産鑑定士　二瓶　直之 印  TEL.

鑑定評価額 92,600,000 円  １㎡当たりの価格 12,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月10日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和元年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 須賀川市森宿字舘ノ下１５番１２外 ②地積 　(㎡) 7,532   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工専 (60,200) （その他） (70,200) 1:1.2 工場 中小規模の工場が建 ち並ぶ工業地域 東10m市道、北側道 水道 須賀川 2.9km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    10 ｍ、西   200 ｍ、南   200 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  75.0 ｍ、奥行　約　　  95.0 ｍ、規模　　     7,000 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 住宅地域に隣接する工業団地 街 路 １０ｍ市道 交通 施設 須賀川駅北方 2.9km 法令 規制 工専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 郡山市との行政界近くに形成された中小工場が立地する市北部の工業団地。特段の変動要因はないが、浸水被害 があった郡山市の工業団地からの移転需要が今後増え、安全性の高い近隣地域が再評価される可能性はある。 (3)最有効使用の判定 工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 角地　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     12,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は須賀川市と周辺市町村の工業地を含む一帯と判定した。主たる需要者は製造業を中心とする法人事業者で ある。長期間空地となっていた市内の工場跡地が売却され、物流施設となることが決定したが、圏内の市況に大きな影 響は無いものと思われる。今後は浸水被害が大きかった郡山市の工業団地からの移転需要が高まる可能性がある。需要 の中心となる価格帯は、業種、事業形態等により必要とされる規模が様々であることから、見出すことができない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域においては、企業による自己使用の工場、事業所が殆どを占めている。また賃料水準の把握も困難であるため 、収益還元法は適用を断念した。取引事例比較法においては、広域的に工業地の事例を収集し、規範性が高い取引事例 を中心に比準価格を試算しており、実証的で、説得力を有する比準価格が得られた。よって本件では比準価格の試算の 過程を再吟味の上、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　郡山 9-3                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     14,200 円／㎡ [100.7] 100 100 [100.0] 100 [115.1] [100.0] 100 12,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     12,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 工場地に対する需要は伸び悩みを見せていた が、郡山市の工業団地が浸水被害を受けたた め、今後は他の安全な工業団地の需要が高ま る可能性がある。 分譲済の整備された工業団地であり近隣地域 内には特段の変化は見られない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  -8.8 環境　　　　　　 +25.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.8 ％  ％