鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

須賀川 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２０Ｋ１１Ｙ -46	須賀川市		更地	（　）	不整形	西16m県道、中間画地		商業 (80,400)
b	２０Ｋ６Ｙ -10	須賀川市		更地	（　）	不整形	南東3.7m市道、中間画地		商業 (80,240)
c	２０Ｋ７ -27	須賀川市		更地	（　）	不整形	南西16m県道、北2m、二方路		２住居 (60,200)
d	２０Ｋ７Ｙ -69	須賀川市		底地	（　）	不整形	北22m国道、中間画地		２住居 (60,200)
e	２０Ｋ７Ｙ -72	須賀川市		更地	（　）	ほぼ長方形	北12m市道、中間画地		１住居 (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 39,763	100 [ 100.0]	[ 96.5] 100	100 [ / ]	100 [ 85.0]	45,143	100 [ 99.0]	45,599	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	45,600
b	(　 ) 33,278	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 95.0]	35,029	100 [ 76.0]	46,091		46,100
c	(　 ) 30,250	100 [ 100.0]	[ 99.8] 100	100 [ / ]	100 [ 85.5]	35,309	100 [ 78.3]	45,095		45,100
d	(　 37,066) 37,066	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ / ]	100 [ 93.0]	40,055	100 [ 85.2]	47,013		47,000
e	(　 ) 28,830	100 [ 100.0]	[ 104.0] 100	100 [ / ]	100 [ 78.6]	38,147	100 [ 81.7]	46,692		46,700

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -1.0
a	正常	％／月 -0.08	画地　　　　 -15.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -11.0	交通・接近　 -3.2	環境　　　　 -10.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -7.4	環境　　　　 -10.0
c	正常	％／月 -0.03	画地　　　　 -14.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.02	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -8.4	環境　　　　 -2.0
d	正常	％／月 +0.02	画地　　　　 -7.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.24	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -4.6	環境　　　　 -8.0
e	正常	％／月 +0.24	画地　　　　 -21.4	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 46,000 円／㎡]

須賀川 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,845,750	929,720	2,916,030	2,372,700	543,330	（　0.9729） 528,606	（ 5.3 - 0.1 ） 5.2％
	⑧収益価格	10,165,500 円　　　　（　 26,100 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

須賀川 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	200.00	Ｓ1	200.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業	80 ％	400 ％	400 ％	389 ㎡	8.0 m x 48.0 m	前面道路：県道　 16.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

Ｓ造平家建店舗を想定

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

１棟貸し想定のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～	店舗	200.00	100.0	200.00	1,776	355,200	3.0	1,065,600
							0.0	0
～

～

～

～

計		200.00	100.0	200.00		355,200		1,065,600
								0

⑨年額支払賃料	355,200 円　×　12ヶ月　＝　 4,262,400 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 200.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されており計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	4,262,400 円　　×　　 10.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 426,240 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,836,160 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,065,600 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 9,590 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,845,750 円　　　　（　 9,886 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２０Ｋ７ＣＹ　　　　-20	1,678 ( 1,674)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 88.0]	100 [ 95.0]	100 [110.0]	1,825	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,780 円/㎡　月額支払賃料（　 1,776 円/㎡）　基準階 F B
b	２０Ｋ７Ｃ　　　　-1	1,931 ( 1,868)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 88.0]	100 [120.0]	100 [100.0]	1,829
c	２０Ｋ７Ｃ　　　　-6	1,823 ( 1,770)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [125.0]	100 [100.0]	1,716

須賀川 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	165,000 円	33,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	213,120 円	4,262,400　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 149,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 336,600 円	33,000,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	33,000 円	33,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	33,000 円	33,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 929,720 円　（　　　　　　 2,390 円／㎡）　　（経費率　　 24.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9729

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	33,000,000 円	設計監理料率　 160,000 円／㎡　×　 200.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0719	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0565 ×　 40 ％　＋　0.0666 × 30 ％　＋ 0.0977 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,372,700 円（　　　　　 6,099 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,845,750 円
②総費用	929,720 円
③純収益　①－②	2,916,030 円
④建物等に帰属する純収益	2,372,700 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	543,330 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	528,606 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,359 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 10,165,500 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 26,100 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出
須賀川 5-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

須賀川 5-1

福島県

福島第２

氏名

不動産鑑定士　二瓶　直之

印

TEL.

鑑定評価額

17,900,000 円

１㎡当たりの価格

46,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和2年1月1日	(4)鑑定評価日	令和2年1月10日	(6) 路線価	[平成31年1月] 路線価又は倍率	39,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和元年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	須賀川市中町１１番				②地積　(㎡)	389 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) （その他）
	1:6	店舗兼住宅Ｗ2	店舗等が建ち並ぶ県道沿いの既成商業地域	東16m県道、背面道	水道、下水	須賀川 1.5km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 30 ｍ、南 100 ｍ、北 100 ｍ

②標準的使用

低層店舗地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 9.0 ｍ、奥行　約　　 45.0 ｍ、規模　　 400 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

須賀川市中心市街地の商業地
域。

街

路

１６ｍ県道

交通

施設

須賀川駅南方

1.5km

法令

規制

商業
(80,400)

⑤地域要因の将
　来予測

須賀川市中心市街地内の商業地域では、市民交流センターが開館したことで空洞化に歯止めが掛かることが期待
されてるが、現在のところ影響は軽微であり、徐々に衰退傾向が進行すると予測する。

(3)最有効使用の判定

低層店舗地

(4)対象標準地の
　個別的要因

二方路　　　　　　　　　　　　　 +2.0
間口・奥行の関係　　　　　　　　 -2.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 46,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 21,400 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、須賀川市内の商業地域を含む一円であり、幹線道路沿いの路線商業地域をも含む。需要者は、地元の法
人や個人事業主が中心であるが、広域的事業展開を行う企業や金融機関も含まれる。新市庁舎や市民交流センターが開
館し、再び中心商業地域が活気を取り戻すことが期待されているが、現在のところ土地需要に変化は少ない。取引され
る規模、価格帯はまちまちであり、市場の中心価格帯は見いだせない。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は、代替性を有する取引事例を採用しており、客観的な市場の実態を反映し説得力を有するものと思料する。
一方、周辺は自己の業務の用に供する建物を自ら所有して営業を行うことが一般的であり、賃貸用の店舗や事務所の敷
地とするために土地を取得することは少ない。本件では須賀川市内における商業地に係る市場性を考慮して、比準価格
を重視し、収益価格は参考に留め、代表標準地との均衡に留意のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　白河 5-2 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 59,000 円／㎡

[100.0]
100

100
[100.0]

100
[128.6]

[100.0]
100

45,900

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     46,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

須賀川市中心商業地の商況は長期にわたって
低迷しており、郊外の大型店舗等への顧客流
出に歯止めが掛かっていない。

地域内では比較的大型の施設である市民交流
センターが開館し中心商業地への集客効果が
期待されているが、現在のとこと影響は軽微
である。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +1.0
交通・接近　　　  -6.6
環境　　　　　　 +42.0
行政　　　　　　  -4.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

須賀川 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２０Ｋ７Ｙ -127	須賀川市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北7m市道、中間画地		商業 (80,400)
b	２０Ｋ１１Ｙ -46	須賀川市		更地	（　）	不整形	西16m県道、中間画地		商業 (80,400)
c	２０Ｋ７ -27	須賀川市		更地	（　）	不整形	南西16m県道、北2m、二方路		２住居 (60,200)
d	２０Ｋ６Ｙ -10	須賀川市		更地	（　）	不整形	南東3.7m市道、中間画地		商業 (80,240)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 43,000	100 [ 100.0]	[ 99.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	42,613	100 [ 92.3]	46,168	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	46,200
b	(　 ) 39,763	100 [ 100.0]	[ 96.5] 100	100 [ / ]	100 [ 85.0]	45,143	100 [ 97.0]	46,539		46,500
c	(　 ) 30,250	100 [ 100.0]	[ 99.8] 100	100 [ / ]	100 [ 85.5]	35,309	100 [ 77.5]	45,560		45,600
d	(　 ) 33,278	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 95.0]	35,029	100 [ 78.4]	44,680		44,700
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 -0.8	環境　　　　 -1.0
a	正常	％／月 -0.03	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -3.0
b	正常	％／月 -0.08	画地　　　　 -15.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -7.4	環境　　　　 -11.0
c	正常	％／月 -0.03	画地　　　　 -14.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -13.0	交通・接近　 -3.2	環境　　　　 -5.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 46,000 円／㎡]

須賀川 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	4,544,633	1,115,850	3,428,783	2,982,840	445,943	（　0.9722） 433,546	（ 5.3 - 0.1 ） 5.2％
	⑧収益価格	8,337,423 円　　　　（　 21,400 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

須賀川 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	250.00	ＬＳ1	250.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業	80 ％	400 ％	400 ％	389 ㎡	8.0 m x 48.0 m	前面道路：県道　 16.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

平家建店舗を想定

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

平家の一棟貸を想定したため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	250.00	100.0	250.00	1,679	419,750	3.0	1,259,250
							0.0	0
～

～

～

～

計		250.00	100.0	250.00		419,750		1,259,250
								0

⑨年額支払賃料	419,750 円　×　12ヶ月　＝　 5,037,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 250.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	5,037,000 円　　×　　 10.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 503,700 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	4,533,300 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,259,250 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 11,333 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	4,544,633 円　　　　（　 11,683 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２０Ｋ７ＣＹ　　　　-20	1,678 ( 1,674)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 89.0]	100 [105.0]	100 [108.0]	1,663	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,683 円/㎡　月額支払賃料（　 1,679 円/㎡）　基準階 1 F B
b	２０Ｋ６Ｃ　　　　-2	1,935 ( 1,933)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 89.0]	100 [115.0]	100 [111.0]	1,703
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

須賀川 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	120,600 円	40,200,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	251,850 円	5,037,000　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 212,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 410,000 円	40,200,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	80,400 円	40,200,000　×　　　　 0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	40,200 円	40,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,115,850 円　（　　　　　　 2,869 円／㎡）　　（経費率　　 24.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9722

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	40,200,000 円	設計監理料率　 156,000 円／㎡　×　 250.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0742	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0579 ×　 40 ％　＋　0.0724 × 30 ％　＋ 0.0977 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,982,840 円（　　　　　 7,668 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	4,544,633 円
②総費用	1,115,850 円
③純収益　①－②	3,428,783 円
④建物等に帰属する純収益	2,982,840 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	445,943 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	433,546 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,115 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 8,337,423 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 21,400 円／㎡）