別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出 白河 -4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   白河 -4 福島県 福島第２ 氏名  不動産鑑定士　淺川　和徳 印  TEL.

鑑定評価額 6,630,000 円  １㎡当たりの価格 10,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月10日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和元年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 白河市表郷梁森字瀬戸原１１６番１外 ②地積 　(㎡) 656   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (60,200) （その他） 1:1 住宅 Ｗ2 一般住宅、農家住宅 等が混在する住宅地 域 南9m国道 水道、下水 新白河 14.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   250 ｍ、西   450 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  26.0 ｍ、奥行　約　　  26.0 ｍ、規模　　       675 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 国道２８９号沿いの住宅地域 街 路 基準方位　北　　９ ｍ国道 交通 施設 新白河駅南東方 14.0km 法令 規制 （都）  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 農家住宅が多く見られる地域であり、既存の住宅地域として熟成している。今後住環境等に大きく影響を与える ような事象の発生は考え難いため、格別の変動要因はなく、当面は現状を維持すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     10,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は白河市及び周辺町村の住宅地域である。需要者の中心は上記同一需給圏に地縁を有する者であり、他地域 からの流入は少ない。集落地域では基幹産業である農業の担い手不足が懸念されるため、新規の宅地需要はほとんど期 待できず、取引件数も少ない。不動産取引市場が未成熟で需給動向も不安定であり、需要の中心となる価格帯を把握す ることは困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 周辺の土地利用は自己使用目的が中心であり、アパート等の賃貸物件が存せず、賃貸市場が形成されていないため、収 益還元法の適用は困難である。このため、収益価格は試算せず、市場の実態を反映した実証的価格の比準価格をもって 、代表標準地との均衡も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　中島 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     11,800 円／㎡ [100.8] 100 100 [100.0] 100 [117.6] [100.0] 100 10,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     10,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内景気は一部に弱い動きがみられるほか、 自然災害の影響もあり、回復に向けた動きは やや足踏み状態にある。当市人口はやや減少 傾向にある。 国道沿いの、農家住宅が多く見られる地域で 、一定の利便性等は認められる一方で、当該 地域に対する住宅地の土地需要は低調である 。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　 +10.0 環境　　　　　　  +8.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.0 ％  ％