別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月14日　提出 いわき 9-4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   いわき 9-4 福島県 福島第３ 氏名  不動産鑑定士　星　勝行 印  TEL.

鑑定評価額 89,600,000 円  １㎡当たりの価格 13,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月10日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和元年12月4日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 いわき市好間工業団地４番１ ②地積 　(㎡) 6,893   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工専 (60,200) （その他） 台形 1:1.5 工場 大中規模の工場が建 ち並ぶ工業団地 南8m市道 水道 いわき 5.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   700 ｍ、西 1,000 ｍ、南   300 ｍ、北   500 ｍ ②標準的使用 工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  75.0 ｍ、奥行　約　　 100.0 ｍ、規模　　     7,000 ㎡程度、形状　台形 ④地域的特性 特記 事項 いわき中央ＩＣに接近した高 台の大規模工業団地 街 路 ８ｍ市道 交通 施設 いわき駅北西方 5.3km 法令 規制 工専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 　熟成した工業専用地域内の工業団地として今後も現状を維持すると予測する。各種補助金制度等が継続して工 場立地件数が増減を繰り返しており、地価は若干の上昇または横ばい基調で推移すると見られる。 (3)最有効使用の判定 工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     13,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏はいわき市内の工業地のほか福島県全域及び隣接県の工業地を含む。需要者の中心は圏内の工業事業者の ほか流通業務関連事業者を含む。震災後、双葉郡からの工場移転や各種補助金制度・仮設住宅の建設等によって取引が 活発化して空き画地が減少した。工場進出は概ね堅調であるが、避難指示の解除が進む相双地区へ工場立地がシフトす る動きが顕在化している。画地規模が様々であり、需要の中心となる価格帯は見いだしがたい。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　比準価格は市内の工業地の取引事例から試算したもので、採用した事例はいずれも代替競争関係が強いため実証的で ある。自用の建物が主で賃貸市場は未成熟であり、適切な賃貸事例が見当たらず、収益還元法は適用できなかった。取 引は自己使用目的が大半であるため、比準価格を標準として、代表標準地との検討をふまえ、鑑定評価額を上記の通り 決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　いわき 9-3                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     12,400 円／㎡ [100.8] 100 100 [100.0] 100 [ 95.6] [100.0] 100 13,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     12,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 　工場の新増設件数は各種支援制度の継続に より概ね堅調で、生産活動は一進一退の状況 にある。 　震災後工業地の需要が増加したが、近時は 福島イノベーション・コースト構想が進む相 双地区に企業立地がシフトする傾向にある。 　特に変動要因は認められない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +6.0 交通・接近　　　  -3.0 環境　　　　　　  -7.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.8 ％  ％