別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月14日　提出 いわき 9-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   いわき 9-1 福島県 福島第３ 氏名  不動産鑑定士　吉村　英博 印  TEL.

鑑定評価額 160,000,000 円  １㎡当たりの価格 15,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月10日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.2 倍  (2)実地調査日 令和元年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 いわき市小名浜島字高田町３１番３ ②地積 　(㎡) 10,462   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工専 (60,200) （その他） (70,200) 1:1 工場 工場、事業所等が建 ち並ぶ工業地域 南11.5m市道、西側道 水道 湯本 4.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   400 ｍ、西   200 ｍ、南   150 ｍ、北   400 ｍ ②標準的使用 工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　 108.0 ｍ、奥行　約　　 100.0 ｍ、規模　　    10,462 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 流通事業者が多く立地する工 業団地 街 路 １１．５ｍ市道 交通 施設 湯本駅南東方 4.3km 法令 規制 工専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 成熟した工業団地で空き画地も少ないため、新たな企業立地は見られない。このような地域要因を背景に地価も 安定的に推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 角地　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     15,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏はいわき市全域の工場地。需要者の中心は市内外の製造業者・流通業者等である。市内の工場地では震災後 被災地からの移転需要や、企業立地補助金等の支援策により工場地の取引は大きく拡大した。取引価格も上昇傾向にあ ったが、現在は震災前の状態に戻りつつある。製造業や流通業の場合、業種・業態により取引規模もまちまちであり、 中心となる価格帯は見いだせない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 工場地においては自用の建物がほとんどである。賃貸は遊休不動産が賃貸に供されるなど特殊なケースであって、賃貸 を目的として工場が建設される事例はほとんど無く、一般的な賃貸市場は形成されていないと考えられる。成立する価 格も周辺地域における取引価格を指標として決定される傾向が強い。よって比準価格を中心に、代表標準地との検討を 踏まえて鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　いわき 9-3                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     12,400 円／㎡ [100.8] 100 100 [100.0] 100 [ 81.5] [100.0] 100 15,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     15,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 震災後工場地の取引も活発化したが、次第に 取引件数は低下している。 地域内に格別の変動要因はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +9.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　 -26.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.7 ％  ％