鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

いわき 5-16　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２０Ｋ６ -17	いわき市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北西7.4m市道、南西5m、南東1.8m、三方路		近商 (90,200)
b	２０Ｋ３ -7	いわき市		建付地	（　）	不整形	西26m県道、中間画地		２住居 (60,200)
c	２０Ｋ４ -22	いわき市		更地	（　）	不整形	南西12.3m市道、西4m、二方路		近商 (90,200)
d	２０Ｋ４Ｙ -81	いわき市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北東19m県道、中間画地		準工 (60,200)
e	２０Ｋ６Ｙ -18	いわき市		建付地	（　）	不整形	北西16m県道、中間画地		近商 (80,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 34,787	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 95.7]	36,350	100 [ 97.9]	37,130	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	37,100
b	(　 ) 30,208	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 68.6]	44,035	100 [ 118.7]	37,098		37,100
c	(　 ) 48,988	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 99.8]	49,086	100 [ 129.9]	37,788		37,800
d	(　 ) 46,784	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	46,784	100 [ 122.4]	38,222		38,200
e	(　 ) 54,600	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	54,600	100 [ 141.4]	38,614		38,600

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +1.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -4.3	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 +13.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -31.4	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +30.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -0.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +20.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +10.0	環境　　　　 +26.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 37,100 円／㎡]

いわき 5-16　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	4,136,816	1,092,800	3,044,016	2,500,540	543,476	（　0.9453） 513,748	（ 5.3 - 0.1 ） 5.2％
	⑧収益価格	9,879,769 円　　　　（　 11,500 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

いわき 5-16　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	198.00	Ｓ1	198.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
２住居	70 ％	200 ％	200 ％	859 ㎡	35.3 m x 24.0 m	前面道路：国道　 17.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

平家建物販・飲食店舗。駐車場確保のため充足率は低いが地域では標準的。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

１棟貸。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 1	店舗	198.00	100.0	198.00	1,895	375,000	3.0	1,125,000
							0.0	0
～

～

～

～

計		198.00	100.0	198.00		375,000		1,125,000
								0

⑨年額支払賃料	375,000 円　×　12ヶ月　＝　 4,500,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 198.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	4,500,000 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 373,500 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	4,126,500 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,125,000 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 10,316 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	4,136,816 円　　　　（　 4,816 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２０Ｋ５（賃）　　　　-7	2,410 ( 2,348)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 80.0]	100 [125.0]	100 [130.0]	1,854	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,900 円/㎡　月額支払賃料（　 1,895 円/㎡）　基準階 1 F B
b	２０Ｋ５Ｙ（賃）　　　　-7	2,856 ( 2,773)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [135.0]	100 [114.0]	1,913
c	２０Ｋ５Ｙ（賃）　　　　-10	2,436 ( 2,435)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 99.0]	100 [112.0]	100 [114.0]	1,927

いわき 5-16　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	134,800 円	33,700,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	225,000 円	4,500,000　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 379,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 286,400 円	33,700,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	33,700 円	33,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	33,700 円	33,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特になし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,092,800 円　（　　　　　　 1,272 円／㎡）　　（経費率　　 26.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9453

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	33,700,000 円	設計監理料率　 165,000 円／㎡　×　 198.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0742	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0579 ×　 40 ％　＋　0.0724 × 30 ％　＋ 0.0977 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,500,540 円（　　　　　 2,911 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	4,136,816 円
②総費用	1,092,800 円
③純収益　①－②	3,044,016 円
④建物等に帰属する純収益	2,500,540 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	543,476 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	513,748 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 598 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 9,879,769 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 11,500 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月14日　提出
いわき 5-16　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

いわき 5-16

福島県

福島第３

氏名

不動産鑑定士　安田　哲郎

印

TEL.

鑑定評価額

32,100,000 円

１㎡当たりの価格

37,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和2年1月1日	(4)鑑定評価日	令和2年1月10日	(6) 路線価	[平成31年1月] 路線価又は倍率	円／㎡

						1.2 倍
(2)実地調査日	令和元年12月6日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	いわき市四倉町字東３丁目１３６番７外				②地積　(㎡)	859 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		２住居 (60,200) （その他） (70,200)
	1.5:1	事務所兼作業所Ｓ1	店舗、営業所等が混在する国道沿いの商業地域	北西17m国道、北東側道	水道	四ツ倉 1.1km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 100 ｍ、西 160 ｍ、南 220 ｍ、北 130 ｍ

②標準的使用

低層店舗地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 35.0 ｍ、奥行　約　　 24.0 ｍ、規模　　 840 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

海岸に近く、震災時に津波の
被害を受けた地域

街

路

１７ｍ国道

交通

施設

四ツ倉駅北東方

1.1km

法令

規制

２住居
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

国道沿いに店舗や事業所が見られる地域。東側背後には防潮堤が整備され、津波の影響は解消しつつある。土地
利用は今後も現状を維持して推移すると予測。地価は暫くは横ばい若しくはやや上昇にて推移すると予測。

(3)最有効使用の判定

低層店舗地

(4)対象標準地の
　個別的要因

角地　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 37,400 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 14,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏はいわき市内の幹線道路沿いを中心とした商業地と判定。主たる需要者は個人事業者、県内外の法人事業者
等である。近隣地域の中心街路は交通量は多いが、繁華性は希薄で、事業所としての需要が中心と思料する。近年、四
倉町の住宅地は充実してきているが、平地区等に比べると商業背後地としては規模が小さく、商業地への積極的が投資
を喚起する程ではない。取引規模や環境、需要者の属性は様々で、需要の中心となる総額での価格帯は見出せない。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

収益価格は想定した収益物件より得られる純収益を資本還元して求めた価格である。理論的だが、賃料水準が低い場合
には、建築費の想定により価格が大きく変動する等、流動的側面を有する。比準価格は同一需給圏より収集した価格牽
連性を有する取引事例を複数採用し、規範性に係る検討を経て求めており、客観的で説得力が高い。よって比準価格を
再吟味、代表標準地とも検討のうえ妥当と認め、これを標準に収益価格は参考に留め、鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　いわき 5-11 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 45,700 円／㎡

[100.9]
100

100
[100.0]

100
[123.4]

[100.0]
100

37,400

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     37,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

集客力の高い大型ＳＣや中型の小売り店舗に
顧客が流出しており、各地の既成商業地は空
洞化が進行している。

近隣地域内ではコンビニエンスストアが閉店
したが、一方では新たな事業所が進出してい
る。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　 +10.0
環境　　　　　　 +10.0
行政　　　　　　  +2.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+1.1 ％

％

３　試算価格算定内訳

いわき 5-16　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２０Ｋ１Ｙ -18	いわき市		更地	（　）	ほぼ台形	北東12.5m市道、中間画地		準住居 (60,200)
b	２０Ｋ３ -7	いわき市		建付地	（　）	不整形	西26m県道、中間画地		２住居 (60,200)
c	２０Ｋ１ -10	いわき市		建付地	（　）	ほぼ台形	西24m県道、南10m、角地		商業 (90,400)
d	２０Ｋ６ -17	いわき市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北西7.4m市道、南西5m、南東1.8m、三方路		近商 (90,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 45,000	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	45,000	100 [ 120.4]	37,375	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	37,400
b	(　 ) 30,208	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 68.6]	44,035	100 [ 116.6]	37,766		37,800
c	(　 ) 40,989	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 85.0]	100 [ 81.6]	59,096	100 [ 164.4]	35,946		35,900
d	(　 ) 34,787	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 95.7]	36,350	100 [ 97.9]	37,130		37,100
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 +17.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 +11.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -31.4	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +11.0	環境　　　　 +41.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -18.4	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +4.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +1.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -4.3	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 37,400 円／㎡]

いわき 5-16　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、土地の再調達原価が把握できない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,321,182	806,850	2,514,332	1,852,500	661,832	（　0.9435） 624,438	（ 5.3 - 0.1 ） 5.2％
	⑧収益価格	12,008,423 円　　　　（　 14,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

いわき 5-16　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	150.00	Ｓ1	150.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
２住居	70 ％	200 ％	200 ％	859 ㎡	35.3 m x 24.0 m	前面道路：国道　 17.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

平家建店舗の一棟貸しを想定。国道沿いであり広い駐車場を確保するのが当地域では一般的である。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しのため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 1	店舗	150.00	100.0	150.00	2,045	306,750	3.0	920,250
							0.0	0
～

～

～

～

計		150.00	100.0	150.00		306,750		920,250
								0

⑨年額支払賃料	306,750 円　×　12ヶ月　＝　 3,681,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 150.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,681,000 円　　×　　 10.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 368,100 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,312,900 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	920,250 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 8,282 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,321,182 円　　　　（　 3,866 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２０Ｋ６（賃）　　　　-12	2,298 ( 2,298)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [135.2]	100 [100.0]	1,700	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,050 円/㎡　月額支払賃料（　 2,045 円/㎡）　基準階 1 F B
b	２０Ｋ５Ｙ（賃）　　　　-10	2,436 ( 2,435)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [ 94.5]	100 [107.0]	2,458
c	２０Ｋ４（賃）Ｙ　　　　-11	1,957 ( 1,956)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.8]	100 [107.0]	1,910

いわき 5-16　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	98,800 円	24,700,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	184,050 円	3,681,000　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 264,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 209,900 円	24,700,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	24,700 円	24,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	24,700 円	24,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	ない

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 806,850 円　（　　　　　　 939 円／㎡）　　（経費率　　 24.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9435

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	24,700,000 円	設計監理料率　 160,000 円／㎡　×　 150.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0750	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0599 ×　 40 ％　＋　0.0724 × 30 ％　＋ 0.0977 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,852,500 円（　　　　　 2,157 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,321,182 円
②総費用	806,850 円
③純収益　①－②	2,514,332 円
④建物等に帰属する純収益	1,852,500 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	661,832 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	624,438 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 727 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 12,008,423 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 14,000 円／㎡）