鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

いわき 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２０Ｋ４Ｙ -51	いわき市		更地	（　）	ほぼ台形	東6m市道、中間画地		２中専 (60,200)
b	２０Ｋ６Ｙ -4	いわき市		更地	（　）	不整形	南11m市道、中間画地		商業 (80,400)
c	２０Ｋ３Ｙ -82	いわき市		建付地	（　）	長方形	南4.7m市道、中間画地		２住居 (60,188)
d	２０Ｋ４Ｙ -76	いわき市		建付地	（　）	長方形	西16m県道、中間画地		２住居 (60,200)
e	２０Ｋ１Ｙ -33	いわき市		更地	（　）	長方形	北6m市道、中間画地		２中専 (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 59,725	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 97.9]	61,006	100 [ 84.0]	72,626	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	72,600
b	(　 ) 65,000	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 95.0]	68,421	100 [ 94.0]	72,788		72,800
c	(　 ) 64,204	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 106.0]	60,570	100 [ 83.2]	72,800		72,800
d	(　 ) 78,451	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	78,451	100 [ 108.5]	72,305		72,300
e	(　 ) 73,231	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	73,231	100 [ 101.7]	72,007		72,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 -3.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -2.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -6.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -5.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +6.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 +18.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -9.0	環境　　　　 +20.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 72,700 円／㎡]

いわき 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,011,602	708,900	2,302,702	1,950,000	352,702	（　0.9435） 332,774	（ 5.3 - 0.1 ） 5.2％
	⑧収益価格	6,399,500 円　　　　（　 32,800 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

いわき 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗事務所併用	78.89	Ｓ2	157.78
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防	80 ％	400 ％	400 ％	195 ㎡	10.0 m x 19.5 m	前面道路：市道　 12.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階：店舗、２階：事務所。駐車場確保のため充足率は低いが地域では標準的。

⑦有効率　 89.9 ％
の理由

階段室等の共用部分確保を想定。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 1	店舗	78.89	89.9	70.92	2,195	156,000	3.0	468,000
							0.0	0
一括 2～ 2	事務所	78.89	89.9	70.92	1,646	117,000	3.0	351,000
							0.0	0
～

～

～

計		157.78	89.9	141.84		273,000		819,000
								0

⑨年額支払賃料	273,000 円　×　12ヶ月　＝　 3,276,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 141.84 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,276,000 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 271,908 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,004,092 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	819,000 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 7,510 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,011,602 円　　　　（　 15,444 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２０Ｋ４（賃）Ｙ　　　　-11	1,957 ( 1,956)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	100 [111.0]	1,856	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,200 円/㎡　月額支払賃料（　 2,195 円/㎡）　基準階 1 F B
b	２０Ｋ５（賃）　　　　-7	2,410 ( 2,348)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	100 [118.0]	2,269
c	２０Ｋ６（賃）　　　　-9	2,757 ( 2,679)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	100 [137.0]	2,236

いわき 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	104,000 円	26,000,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	163,800 円	3,276,000　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 168,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 221,000 円	26,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	26,000 円	26,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	26,000 円	26,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特になし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 708,900 円　（　　　　　　 3,635 円／㎡）　　（経費率　　 23.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9435

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	26,000,000 円	設計監理料率　 160,000 円／㎡　×　 157.78 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0750	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0599 ×　 40 ％　＋　0.0724 × 30 ％　＋ 0.0977 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,950,000 円（　　　　　 10,000 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,011,602 円
②総費用	708,900 円
③純収益　①－②	2,302,702 円
④建物等に帰属する純収益	1,950,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	352,702 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	332,774 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,707 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 6,399,500 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 32,800 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月14日　提出
いわき 5-2　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

いわき 5-2

福島県

福島第３

氏名

不動産鑑定士　安田　哲郎

印

TEL.

鑑定評価額

14,200,000 円

１㎡当たりの価格

72,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和2年1月1日	(4)鑑定評価日	令和2年1月10日	(6) 路線価	[平成31年1月] 路線価又は倍率	57,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和元年12月6日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	いわき市平六町目３番１２内				②地積　(㎡)	195 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) 準防（その他） (90,400)
	1:2	店舗兼共同住宅Ｓ3	店舗、事務所、駐車場等が混在する商業地域	南12m市道	水道、ガス、下水	いわき 720m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 100 ｍ、西 50 ｍ、南 30 ｍ、北 30 ｍ

②標準的使用

低層店舗事務所併用地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 10.0 ｍ、奥行　約　　 20.0 ｍ、規模　　 200 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

令和元年１０月の台風１９号
により、道路の冠水等があっ
た。

街

路

１２ｍ市道

交通

施設

いわき駅東方

720m

法令

規制

商業
(90,400)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

いわき駅近くに存し、小規模店舗、事務所、併用住宅が多い地域である。周辺には分譲マンションが林立する等
、商業背後地の充実により、暫くは価格は上昇基調にて推移すると予測する。

(3)最有効使用の判定

低層店舗事務所併用地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 72,600 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 38,200 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏はいわき駅周辺の商業地、商住混在地と判定。主たる需要者は同圏域に地縁を有する個人事業者、県内外の
法人事業者、投資家、不動産業者等である。震災後の土地需要は落ち着きつつあるが、いわき駅周辺は事務所、店舗用
地として利便性が高く、震災後には新たに分譲マンションが数棟建築される等商業背後地の充実もあって土地需要は底
堅い。規模や環境、需要者の属性によって取引額は様々で、需要の中心となる価格帯は見出せない状況である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

収益価格は対象標準地に想定した収益物件より得られる純収益を資本還元して求めたものである。理論的であるが、賃
料水準が低い場合には建築費の想定により価格が大きく変動する等、流動的側面を有する。取引事例比較法では現実の
市場の需給動向を反映した取引事例を複数採用の上、規範性に係る検討を経て、説得力を有する比準価格を得ている。
よって代表標準地との検討を踏まえたうえ、比準価格を標準に、収益価格を参考にとどめ、鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　いわき 5-3 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 82,500 円／㎡

[100.7]
100

100
[100.0]

100
[115.2]

[100.0]
100

72,100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     71,300 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

集客力の高い大型・中型の小売り店舗に顧客
が流出しているが、いわき駅周辺は商業背後
地が充実しており、供給は少ないため、需給
は安定している。

北側地域に分譲マンションが完成する等、商
業背後地が充実してきている。台風の大雨に
より道路の冠水があったが、建物への影響は
少なかった。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -4.0
環境　　　　　　 +20.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+1.8 ％

％

３　試算価格算定内訳

いわき 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２０Ｋ６Ｙ -4	いわき市		更地	（　）	不整形	南11m市道、中間画地		商業 (80,400)
b	２０Ｋ４Ｙ -20	いわき市		建付地	（　）	不整形	南6.7m市道、中間画地		商業 (80,400)
c	２０Ｋ３Ｙ -82	いわき市		建付地	（　）	長方形	南4.7m市道、中間画地		２住居 (60,188)
d	２０Ｋ１Ｙ -40	いわき市		貸家建付地	（　）	正方形	北東9m市道、中間画地		２中専 (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 65,000	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 95.0]	68,421	100 [ 94.0]	72,788	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	72,800
b	(　 ) 51,863	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 91.7]	56,557	100 [ 78.5]	72,047		72,000
c	(　 ) 64,204	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 106.0]	60,570	100 [ 83.2]	72,800		72,800
d	(　 62,976) 62,976	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	61,741	100 [ 79.5]	77,662		77,700
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -6.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 -13.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -8.3	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -5.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +6.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 -10.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 72,600 円／㎡]

いわき 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、土地の再調達原価が把握できない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,869,764	846,451	3,023,313	2,613,040	410,273	（　0.9453） 387,831	（ 5.3 - 0.1 ） 5.2％
	⑧収益価格	7,458,288 円　　　　（　 38,200 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

いわき 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗事務所併用	96.00	Ｓ2	192.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防	80 ％	400 ％	400 ％	195 ㎡	10.0 m x 19.5 m	前面道路：市道　 12.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

近隣地域の標準的使用及び賃貸需要を考慮して２階建店舗事務所の併用建物を想定。

⑦有効率　 88.5 ％
の理由

階段部分を考慮した。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	96.00	91.0	87.36	2,394	209,140	3.0	627,420
							0.0	0
2～ 2	事務所	96.00	86.0	82.56	1,796	148,278	3.0	444,834
							0.0	0
～

～

～

計		192.00	88.5	169.92		357,418		1,072,254
								0

⑨年額支払賃料	357,418 円　×　12ヶ月　＝　 4,289,016 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 169.92 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	4,289,016 円　　×　　 10.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 428,902 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,860,114 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,072,254 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 9,650 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,869,764 円　　　　（　 19,845 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２０Ｋ６（賃）　　　　-11	2,902 ( 2,902)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [112.2]	100 [115.0]	2,367	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,400 円/㎡　月額支払賃料（　 2,394 円/㎡）　基準階 1 F B
b	２０Ｋ６（賃）　　　　-9	2,757 ( 2,679)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [116.2]	100 [ 90.0]	2,718
c	２０Ｃ３（賃）Ｙ　　　　-16	1,967 ( 1,967)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 76.0]	100 [115.0]	2,369

いわき 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	142,400 円	35,600,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	214,451 円	4,289,016　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 115,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 302,600 円	35,600,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	35,600 円	35,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	35,600 円	35,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	ない

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 846,451 円　（　　　　　　 4,341 円／㎡）　　（経費率　　 21.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

27 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9453

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	35,600,000 円	設計監理料率　 180,000 円／㎡　×　 192.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0734	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0579 ×　 40 ％　＋　0.0698 × 30 ％　＋ 0.0977 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,613,040 円（　　　　　 13,400 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,869,764 円
②総費用	846,451 円
③純収益　①－②	3,023,313 円
④建物等に帰属する純収益	2,613,040 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	410,273 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	387,831 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,989 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 7,458,288 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 38,200 円／㎡）