別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月14日　提出 いわき -74　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   いわき -74 福島県 福島第３ 氏名  不動産鑑定士　安田　哲郎 印  TEL.

鑑定評価額 3,980,000 円  １㎡当たりの価格 19,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月10日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和元年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 いわき市常磐藤原町名高儀７６番４７ ②地積 　(㎡) 202   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 1:1 住宅 ＬＳ1 一般住宅が多い郊外 の高台にある住宅地 域 東4m私道 水道 湯本 4.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西   150 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       210 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 郊外に位置する、古くに造成 された住宅地域 街 路 基準方位　北４ｍ私 道 交通 施設 湯本駅西方 4.2km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 開発時期の古い郊外の住宅地域であり、概ね熟成済みで変化に乏しいため、今後も現状を維持しつつ推移すると 予測。やや利便性が劣る地域であるが、地価水準は既に低位にあり、暫くは横ばいにて推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     19,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は市内の市街化調整区域に位置する住宅地で、特に郊外に位置し、価格水準が低位の地域と代替性が高い。 市街地から距離を置き、利便性が劣る地域で、主な需要者は各地域に地縁を持つ居住者と思料する。近隣地域は震災後 の移転需要の影響は希薄であり、市街地の価格上昇に対しても、地価水準は低位で安定している。中心価格帯は土地で 総額五百～七百万円程度であるが、新築一戸建ては建物の品等の別等により金額に差が大きく把握は困難。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 本件では対象標準地の規模が小さく、賃料水準も低いため、合理的な賃貸用不動産の想定が困難で、収益還元法は適用 を断念した。取引事例比較法においては、いわき市内に存する市街化調整区域内の住宅地から広域的に資料収集し、価 格牽連性を有する取引事例を複数採用のうえ、規範性の観点から検討を加えており、得られた比準価格は実証的で説得 力を有する。従って本件では、比準価格の試算の過程を再吟味のうえ妥当と認め、上記の通り鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     19,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 市内の世帯数は微増傾向であるが、人口は緩 やかに減少傾向。双葉郡からの移転需要は終 息へ向かっており、新設住宅着工戸数は徐々 に減少している。 郊外に位置する熟成した住宅地域で、発展的 要素が少ない中、近年は地域要因に特段の変 動は認められない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％