別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月14日　提出 いわき -73　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   いわき -73 福島県 福島第３ 氏名  不動産鑑定士　大久保　元弘 印  TEL.

鑑定評価額 4,410,000 円  １㎡当たりの価格 16,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月10日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和元年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 いわき市平上平窪字原田２０番８ ②地積 　(㎡) 272   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 1.5:1 住宅 Ｗ2 農家住宅、一般住宅 が存する国道沿いの 住宅地域 東8m国道 水道 いわき 5.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南   400 ｍ、北   400 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  13.5 ｍ、規模　　       270 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 市街地外縁の国道沿いに位置 する既成住宅地域。 街 路 ８ｍ国道 交通 施設 いわき駅北方 5.7km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 法規制により国道沿いの利便性を活かした開発動向等は停滞している。震災後の避難・移転需要に伴う需給変動 の影響も小さく当面現況を維持していくと考えられる。地価も横ばいを維持して推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     16,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏はいわき市内の住宅地域。郊外住宅地、農家住宅地との代替競争関係が強い。需要者の中心は居住目的の個 人で、法規制もあって圏外からの流入は少なく、地縁・血縁的選好性が見られる。市中心地に通じる幹線に面して利便 性が良好であり、市場需給に変動もなく推移している。中心となる価格帯は、取引される規模や街路・画地条件等が区 々であり見出し難い。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 戸建住宅を主体とする住宅地域である。近隣地域内は「市街化調整区域」内に位置して建築が抑制され用途も限定され る法規制からアパート等の収益物件は殆ど見当たらず、収益価格は試算しなかった。自用目的の取引が多い住宅地域で 、土地価格は快適性をより重視し、周辺地域の取引価格を指標に決定される傾向にある。よって比準価格を重視し、代 表標準地との検討を踏まえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　いわき -72                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     16,900 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [105.0] [100.0] 100 16,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     16,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 地元在住者中心の需要に戻り、高い上昇率を 示していた地区も需給均衡に向いつつある。 一方、利便性の良好な住宅地ではなお底堅い 需要がある。 幹線道路に位置するが、法規制を受けて宅地 需給の変動は小さいまま推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　  +4.0 環境　　　　　　  +3.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％