別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月14日　提出 いわき -71　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   いわき -71 福島県 福島第３ 氏名  不動産鑑定士　河谷　元 印  TEL.

鑑定評価額 4,600,000 円  １㎡当たりの価格 13,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月9日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和元年12月9日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 いわき市大久町小久字田仲３９番 ②地積 　(㎡) 341   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 農地の中に農家住宅 等が見られる住宅地 域 北西7.2m市道 水道 久ノ浜 1.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   200 ｍ、南   200 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 農家住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       500 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 市北東部に位置する集落地域 街 路 ７．２ｍ市道 交通 施設 久ノ浜駅西方 1.3km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 目立った衰退傾向はなく当面は現況を維持と予測するが、郊外部では人口減少傾向が続いており、復興需要の影 響もほぼ失われていることから、震災以前の状況を考慮し、地価は小幅ながら下落基調と予測する。 (3)最有効使用の判定 農家住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     13,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏はいわき市内の住宅地域一帯であり、郊外部の集落地域との代替競争関係が強い。需要者の中心は圏域内の 個人であり、他地区からの転入は少ない。需要、供給とも少なく、郊外部を中心に人口が減少傾向にあることから潜在 的な遊休地、低利用地が増加気配にあるものと見られる。取引の中心となる価格帯は、土地が３００～１，０００㎡で ３００～１，０００万円程度であり、新築戸建の分譲は見られない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 賃貸は利便性低位な郊外部で、市場として成立していないため収益価格は試算できなかった。一方比準価格は、利便性 や周辺の土地利用度等、住宅地域の取引市場において重視される観点を同様に重視して格差率等の評定を行っており、 市場性は適切に反映されていると判断される。よって比準価格を標準に、代表標準地との比較による価格である規準価 格からの検証を行って、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　いわき -72                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     16,900 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [125.2] [100.0] 100 13,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     13,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 市内人口は小幅ながら減少傾向が長期化して おり、不動産市場も震災以前の市況に戻りつ つある。 郊外部の集落地域であり、地域要因に大きな 変動は見られない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　 +24.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.7 ％  ％