別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月14日　提出 いわき -56　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   いわき -56 福島県 福島第３ 氏名  不動産鑑定士　河谷　元 印  TEL.

鑑定評価額 14,600,000 円  １㎡当たりの価格 63,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月9日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率 51,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和元年12月9日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 いわき市郷ケ丘３丁目６番１０ ②地積 　(㎡) 230   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 1:2 住宅 Ｗ2 一般住宅等が建ち並 ぶ区画整然とした住 宅地域 南東6m市道 水道、ガス、下水 いわき 4.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.5 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       230 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 鹿島街道背後の住宅団地、ニ ュータウン等の中では中心部 寄りに位置する住宅地域 街 路 基準方位　北　　６ ｍ市道 交通 施設 いわき駅南方 4.8km 法令 規制 １低専 (50,80) ⑤地域要因の将 　来予測 開発の余地はほとんどない大規模住宅団地であり、当面は現況を維持するものと予測。人気が高く売物件の在庫 が増加傾向にある中でも需給バランスは保たれており、地価はいま暫くは横ばいで推移と予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +6.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     63,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏はいわき市内の住宅地域一帯であり、いわきニュータウン等大規模住宅団地が周辺に多く開発されておりこ れらとの代替競争関係が強い。需要者は市内在住の個人が中心であるが、市外からの転入も見られる。取引の中心とな る価格帯は、土地が２００～３００㎡で１，１００～２，０００万円程度、新築戸建が２，６００～３，５００万円程 度であるが、土地１，５００万円以下、総額３，０００万円以下の小規模・低価格帯の人気が高まっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自用の戸建住宅を中心とする地域で、標準的規模の画地では経済合理性が成立する程の賃貸市場は形成されておらず、 収益価格は試算しなかった。一方比準価格は、居住環境や利便性が特に重視される戸建住宅地域であるところ、これら の観点を特に重視した価格形成要因の比較検討を経ており、市場性は試算価格に適切に反映されていると判断される。 よって比準価格を標準に、代表標準地との比較検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　いわき -27                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +6.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     68,700 円／㎡ [100.0] 100 100 [106.0] 100 [107.9] [106.0] 100 63,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     63,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 住宅市場は避難移転需要の終息後、低価格物 件が売れ筋となる一方、高価格帯の需要も残 っており、二極化の傾向が見られる。 復興需要期の地価高騰により割高感が感じら れるようになってきており、需要が飽和しつ つある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -7.0 環境　　　　　　 +16.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.2 ％  ％