別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月14日　提出 いわき -54　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   いわき -54 福島県 福島第３ 氏名  不動産鑑定士　星　勝行 印  TEL.

鑑定評価額 19,600,000 円  １㎡当たりの価格 69,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月10日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率 56,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和元年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 いわき市中央台飯野１丁目２３番１２ ②地積 　(㎡) 280   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 建築協定 1:1.5 住宅 ＲＣ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ高台の閑静な 住宅地域 南6m市道 水道、ガス、下水 いわき 6.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   250 ｍ、西    70 ｍ、南    80 ｍ、北   180 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.5 ｍ、奥行　約　　  19.5 ｍ、規模　　       280 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 　平地区南方郊外の大規模住 宅団地（いわきニュータウン ） 街 路 基準方位　北、　６ ｍ市道 交通 施設 いわき駅南方 6.2km 法令 規制 １低専 (50,80) 建築協定 ⑤地域要因の将 　来予測 　環境良好な戸建住宅地として今後も現状を維持すると思われる。移転需要の沈静化で地価は高値安定傾向で推 移しているが、住宅地需要は減少しており、当面は横ばいから若干の弱含み傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +8.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     69,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏は平地区及びその周辺の住宅地であり、特にいわきニュータウン内の戸建住宅地と緊密な価格牽連性をも つ。需要者の中心は同一需給圏に地縁性をもつ居住者。移転需要が沈静化して取引は減少しており、震災後の激しい地 価上昇により住宅地としては高価格水準となり、市内でも特に人気の高い住宅団地ではあるが、需要は低下している。 更地は少なく、土地建物の中古物件は２，５００万円程度が需要の中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　建築協定により共同住宅の建築が制限されアパート等の収益物件は皆無で、賃貸市場が形成されていないため、収益 価格は試算しなかった。快適性を重視する住宅地であり、また自己の居住目的での取引が主であり、いわきニュータウ ン及び隣接する住宅団地から適切な資料が得られた比準価格を中心として、鑑定評価額を上記のとおり決定した。標準 地は地価調査基準地と同一地点であり、半年間の地価動向からも妥当な価格と認められる。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     70,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　■基準地 指定基準地等番号 　[　いわき -55                 　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　     70,000 円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 　人口が緩やかに減少し、移転需要が沈静化 して土地取引件数・住宅着工件数等が減少し 、公共事業は高水準を維持している。 　特に変動要因はない。人気の高い住宅団地 であるが地価が高水準にあり、移転需要の沈 静化で、需要は減少している。 　特に変動要因は認められず、地域のほぼ標 準的な競争力を維持している。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.1 ％ -0.1 ％