別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月14日　提出 いわき -50　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   いわき -50 福島県 福島第３ 氏名  不動産鑑定士　星　勝行 印  TEL.

鑑定評価額 10,800,000 円  １㎡当たりの価格 12,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月10日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和元年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 いわき市鹿島町上蔵持字畑中４２番１外 ②地積 　(㎡) 841   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 台形 1:1.5 住宅 Ｗ2 県道沿いに農家住宅 が見られる既成住宅 地域 南西10m県道 水道 湯本 8.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    70 ｍ、南    60 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 農家住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  23.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       700 ㎡程度、形状　台形 ④地域的特性 特記 事項 背後に山林が多く県道沿いに 農地や農家住宅等が見られる 地域 街 路 １０ｍ県道 交通 施設 湯本駅東方 8.7km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 　農地・山林が多い小規模な集落地であって、当面は現状を維持すると予測する。人口の減少が進む郊外の集落 地で需要は限定的であり、地価は低価格水準ながら若干の弱含み傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 農家住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     12,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏は市内の市街化調整区域内の住宅地域。需要者の中心は同一需給圏内に地縁性をもつ限定された市内の居 住者であり、圏外からの転入者は少ない。公法上の規制が厳しい市街化調整区域であり、従来から宅地需要は少なく、 農林業の停滞等により高齢化・過疎化傾向にあり、移転需要の沈静化により市内全般に宅地需要が減少している中、需 要は低調に推移している。取引は少なく、画地規模が様々であり、需要の中心となる一定の価格帯は見出し難い。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　比準価格は市内の市街化調整区域に存する現実の取引事例により求められたものであり、市場性を反映した説得力の ある試算価格である。郊外の集落地域であって賃貸市場は未成熟であり、収益還元法は適用しなかった。よって、比準 価格を中心に代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　いわき -70                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     16,300 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [126.5] [100.0] 100 12,900  ⑧-1対象標準地の検討 □継続　■新規 前年標準地の価格 　　　　　　            円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 　人口が緩やかに減少し、移転需要が沈静化 して土地取引件数・住宅着工件数等が減少し 、公共事業は高水準を維持している。 　特段の変化はない。宅地需要が少ない市街 化調整区域の集落地域であり、農業の停滞・ 人口減・高齢化の進行等により、宅地需要は 低調である。 　新規地点であり、変動はないが、競争力の 程度は地域のほぼ標準的なものである。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -3.0 交通・接近　　　  +6.0 環境　　　　　　 +23.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等）  ％  ％