別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月14日　提出 いわき -48　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   いわき -48 福島県 福島第３ 氏名  不動産鑑定士　星　勝行 印  TEL.

鑑定評価額 13,800,000 円  １㎡当たりの価格 55,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月10日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和元年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 いわき市泉玉露６丁目１８番１４外 ②地積 　(㎡) 249   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 一般住宅等が建ち並 ぶ区画整然とした住 宅地域 南6m市道 水道、下水 泉 800m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   450 ｍ、西   200 ｍ、南    50 ｍ、北   250 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 土地区画整理事業（平成２年 換地処分）がなされた平坦な 住宅地 街 路 基準方位　北、　６ ｍ市道 交通 施設 泉駅北西方 800m 法令 規制 １低専 (50,80) ⑤地域要因の将 　来予測 　区画整然とした住宅地であり、現状を維持すると予測。移転需要の沈静化及び地区計画による宅地分譲により 需要は弱まっているが、人口増が顕著な地域であり、当面地価は安定傾向で推移すると予測。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +8.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     55,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏はいわき市中部の住宅地域で、特にＪＲ泉駅周辺の住宅地と価格牽連性が高い。市内でも特に移転需要が 旺盛で需要者の中心は双葉郡の住民だったが、移転需要の沈静化に伴って市内の居住者の割合が主となっている。地区 計画による宅地分譲の販売等に翳りが見えるが、人口や店舗等が増加して利便性が向上しており、需給は比較的堅調に 推移している。土地は１，５００万円弱程度、新築の戸建物件は３，０００万円台の物件が需要の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　賃貸アパートも見られるが、収益性が地価形成に占める比重は低く、また標準地は画地規模が小さく共同住宅を想定 することが困難であり、投資採算性に合わないため、収益価格は試算しなかった。自己使用目的での取引が主で、泉玉 露地区及びその周辺の住宅地から適切な取引事例が得られ信頼性の高い比準価格が求められたので、比準価格を中心と して代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　いわき -46                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +8.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     54,700 円／㎡ [101.3] 100 100 [108.0] 100 [ 99.9] [108.0] 100 55,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     55,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 　人口が緩やかに減少し、移転需要が沈静化 して土地取引件数・住宅着工件数等が減少し 、公共事業は高水準を維持している。 　近隣地域西方での地区計画による宅地供給 増等により、高値取引も減少しており、需給 は落ち着きを見せている。 　特に変動要因は認められず、地域のほぼ標 準的な競争力を維持している。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　  -3.0 行政　　　　　　  +2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.1 ％  ％