別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月14日　提出 いわき -45　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   いわき -45 福島県 福島第３ 氏名  不動産鑑定士　大久保　元弘 印  TEL.

鑑定評価額 11,500,000 円  １㎡当たりの価格 34,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月10日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和元年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 いわき市勿来町窪田町通１丁目５８番２ ②地積 　(㎡) 330   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ1 一般住宅に空地が残 る区画整然とした住 宅地域 北東6m市道 水道、ガス 勿来 2.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西   300 ｍ、南    40 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  23.5 ｍ、規模　　       330 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 勿来中心地から離れ低利用に 留まる既成住宅地域。 街 路 基準方位北、６ｍ市 道 交通 施設 勿来駅西方 2.1km 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 未利用地も見られ低利用に留まるが、当面は現状を維持していくと考えられる。市内随所で宅地供給が進んで宅 地不足は解消されつつあるが、割安感による需要は期待できる。当面の地価は横ばい状態にあると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     34,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏はいわき市内の住宅地域。勿来地区を中心とするいわき市南部の住宅地との代替性が高い。需要者の中心は 市内居住者による第一次取得や買換えに戻りつつある。震災以前の需要は低調であったが震災後は一時的に移転需要が 増えた。市内随所で供給が進み宅地不足感は解消しつつあり、震災以前の需給に戻っている。中心となる価格帯は、土 地は２５０㎡～３００㎡程度で８００万円～１，０００万円弱、新築戸建で２，５００万円～３，０００万円程度。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 戸建住宅を主体とする住宅地域である。近隣地域内にアパートも散見されるが、遊休地活用を目的に建築費回収を主眼 とした供給が多く賃貸市場は未成熟であり、収益価格は試算しなかった。自用目的の取引が多い住宅地域で、土地価格 は快適性をより重視し、周辺地域の取引価格を指標に決定される傾向にある。よって比準価格を重視し、同一需給圏内 の最近の土地需給動向を勘案の上、上記の通り鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     34,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 地元在住者中心の需要に戻り、高い上昇率を 示していた地区も需給均衡に向いつつある。 一方、利便性の良好な住宅地ではなお底堅い 需要がある。 市街地中心から離れ、移転需要の縮小、地元 居住者への需要転換が早くから見られる。市 場の需給緩和も進んでいる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％