別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月14日　提出 いわき -33　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   いわき -33 福島県 福島第３ 氏名  不動産鑑定士　小野　博 印  TEL.

鑑定評価額 10,100,000 円  １㎡当たりの価格 13,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月10日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.2 倍  (2)実地調査日 令和元年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 いわき市平下高久字川和久５５番１外 ②地積 　(㎡) 725   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 1:1 住宅 Ｗ1 農家住宅が多く、店 舗も見られる既成住 宅地域 北東6m市道 水道 いわき 8.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南   500 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 農家住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  28.5 ｍ、奥行　約　　  26.0 ｍ、規模　　       740 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 いわき市沿岸部の集落地域 街 路 ６ｍ市道 交通 施設 いわき駅南東方 8.3km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 今後も郊外の農家住宅地域として概ね現状を維持すると予測する。公法上の規制により建物等の建築が制限され ている地域で需要も限定的であることから、今後、需給は弱含みで推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 農家住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     13,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、いわき市内の市街化調整区域内の住宅地域。主たる需要者は当該地域に地縁及び血縁関係を有する農業 従事者等。公法上の規制により建物等の建築が制限されている地域であり、市場が限定的で取引件数も少ない。震災避 難者による移転需要の影響も殆ど見られず、需給は概ね安定的に推移している。需要の中心となる価格帯は、取引が少 なく、農家住宅が中心で土地建物の規模も様々であることから見出せない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 農家住宅が多い集落地域であり、公法上の規制からアパート等の収益物件は皆無で賃貸市場が成立していないため、収 益還元法は適用しなかった。よって、代表標準地との検討を踏まえ、自用目的で規範性を有する取引事例を基礎として 求められた比準価格を標準とし、当該地域における最近の不動産市場の動向を勘案して、鑑定評価額を上記のとおり決 定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　いわき -72                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     16,900 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [122.2] [100.0] 100 13,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     13,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] いわき市の住宅地域では、移転需要が沈静化 して需給が安定したことから、一部の地域を 除いて地価の上昇が収まりつつある。 地域要因に特段の変動は見られず、需給は概 ね安定している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  +8.0 環境　　　　　　 +12.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％