別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月14日　提出 いわき -32　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   いわき -32 福島県 福島第３ 氏名  不動産鑑定士　吉村　英博 印  TEL.

鑑定評価額 8,590,000 円  １㎡当たりの価格 37,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月10日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和元年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 いわき市内郷内町前田３７番１５ ②地積 　(㎡) 231   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅が多い区画 整然とした住宅地域 東6m私道 水道、ガス、下水 内郷 1.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    70 ｍ、西   150 ｍ、南    50 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       230 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 既成住宅地の中の小規模分譲 住宅地 街 路 基準方位北　６ｍ私 道 交通 施設 内郷駅西方 1.1km 法令 規制 １中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 成熟した住宅地域で変化要因は少ない。震災後周辺地域における移転需要の拡大による価格水準が波及し当地域 も上昇したが、今後は安定的に推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     37,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は内郷・常磐地区を中心とするいわき市中部の住宅地域。炭鉱住宅地跡地に造成された住宅団地が多く需要 者の地縁的な選好性が強い。震災後小規模な宅地開発が見られるようになったが、大規模画地の分割等、比較的簡易な 工事で造成できる開発が中心である。取引の中心となる価格帯は震災後上昇し、土地は２５０㎡前後で１０００万円程 度、新築の戸建住宅は３０００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 周辺地域ではアパ－ト等の収益物件も見られるが、戸建住宅を主体とした住宅地域である。収益物件は土地所有者が税 対策として建設する事例が多く、土地取引は自用目的が中心である。地価も周辺地域で成立した取引価格を指標として 決定される傾向が強く収益性を重視した地価形成は行われ難い地域である。よって比準価格を重視し、代表標準地との 検討を踏まえて、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　いわき -40                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     39,900 円／㎡ [101.0] 100 100 [104.0] 100 [108.3] [104.0] 100 37,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     37,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 震災後拡大した宅地開発により、宅地不足か ら供給過剰の市場に転換しつつある。 公共下水道の供用が開始された。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -5.0 環境　　　　　　 +14.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.3 ％  ％