別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月14日　提出 いわき -12　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   いわき -12 福島県 福島第３ 氏名  不動産鑑定士　小野　博 印  TEL.

鑑定評価額 10,500,000 円  １㎡当たりの価格 42,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月10日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和元年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 いわき市平中山字柳町２２番１２ ②地積 　(㎡) 245   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） (60,160) 1:1.2 住宅 Ｗ2 一般住宅にアパート 等が混在する既成住 宅地域 西4m市道 水道、ガス いわき 4.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南    20 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  16.5 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 市街地の外縁部に位置する既 成住宅地域 街 路 基準方位北　　　４ ｍ市道 交通 施設 いわき駅南東方 4.0km 法令 規制 １中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 今後も郊外の既成住宅地域として概ね現状を維持すると思料する。利便性は良好であるが、街路条件が劣ること から需要は減少傾向にあり、地価水準は今後、横ばいに向かうと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     42,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、平地区を中心とするいわき駅近郊の住宅地域。需要者の中心はいわき市内外の１次取得者等。平地区の 南部に位置する既成住宅地域で、地価水準が低位で利便性が比較的良好なことから一定の需要があったが、街路条件が 悪く、周辺の新規分譲地に比較して競争力が劣ることから需給は弱含みである。需要の中心となる価格帯は、土地が２ ５０㎡程度で１，１００万円前後、戸建ての新築住宅で総額３，０００万円台前半と思料される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 戸建住宅が多い住宅地域であり、アパート等も散見されるが、収益性より居住の快適性が重視される地域で、対象標準 地の画地規模も小さく、投資採算性の観点から収益還元法は適用できなかった。同一需給圏においては、類似物件の価 格水準が不動産購入の際の有力な判断基準となることから、自用目的で規範性を有する取引事例から求められた比準価 格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　いわき -9                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +6.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     48,600 円／㎡ [101.9] 100 100 [106.0] 100 [112.4] [103.0] 100 42,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     42,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] いわき市の住宅地域では、移転需要が沈静化 して需給が安定したことから、一部の地域を 除いて地価の上昇が収まりつつある。 利便性に優れるものの、街路条件がやや劣る 既成住宅地域で、需給は落ち着いている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  +5.0 環境　　　　　　  +6.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.7 ％  ％