別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月14日　提出 いわき -9　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   いわき -9 福島県 福島第３ 氏名  不動産鑑定士　大久保　元弘 印  TEL.

鑑定評価額 14,800,000 円  １㎡当たりの価格 49,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月10日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率 40,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和元年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 いわき市平上荒川字砂屋戸１１７番４ ②地積 　(㎡) 300   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1:2.5 住宅 Ｗ2 住宅、アパート、店 舗等が混在する住宅 地域 南5.8m市道 水道、ガス いわき 2.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   240 ｍ、西    50 ｍ、南    30 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 丘陵地と河川に挟まれた既成 住宅地域。大型商業施設に近 く生活利便性が高い。 街 路 基準方位北、　　５ ．８ｍ市道 交通 施設 いわき駅南方 2.4km 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 平中心地への交通利便性が良好な住宅地域として現状を維持していくと予測する。周辺住宅地では今も高値取引 が見られるが、市内随所で住宅地供給が進んでおり、地価上昇は弱まり横ばいに近づくと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +6.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     49,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏はいわき市内の住宅地域。いわき駅を中心とした住宅地や郊外住宅地との代替性が高い。需要者の中心は市 内居住者による第一次取得や買換えに戻りつつある。平地区中心へのアクセスが良好で周辺には大型住宅団地も多く、 周辺住宅地で高値取引が見られるものの、市内随所で供給が進み平時に戻りつつある。中心となる価格帯は、土地は３ ００㎡程度で１，５００万円前後、新築戸建で３，０００万円後半～４，０００万円である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 戸建住宅を主体とする住宅地域である。アパート等の収益物件も見られるが、標準地の画地条件から投資採算性が得ら れる賃貸物件の想定が困難であり、収益価格は試算しなかった。自用目的の取引が多い住宅地域で、土地価格は快適性 をより重視し、周辺地域の取引価格を指標に決定される傾向にある。よって比準価格を重視し、同一需給圏内の最近の 土地需給動向を勘案の上、上記の通り鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     48,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 地元在住者中心の需要に戻り、高い上昇率を 示していた地区も需給均衡に向いつつある。 一方、利便性の良好な住宅地ではなお底堅い 需要がある。 市場の需給緩和が進み市場は落ち着いている 。平地区中心に近く、各種店舗への接近性も 良好で、周辺住宅地ではなお高値取引も残る 。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.4 ％  ％