別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月14日　提出 いわき -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   いわき -3 福島県 福島第３ 氏名  不動産鑑定士　吉村　英博 印  TEL.

鑑定評価額 6,730,000 円  １㎡当たりの価格 39,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月10日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.2 倍  (2)実地調査日 令和元年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 いわき市四倉町字東３丁目２０番１ ②地積 　(㎡) 169   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1:2 空地 一般住宅等の中に空 地が見られる既成住 宅地域 南東6.5m市道 水道、下水 四ツ倉 700m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南   200 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 漁港に近い既成住宅地域 街 路 基準方位　北　　６ ．５ｍ市道 交通 施設 四ツ倉駅北東方 700m 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 国道背後の既成住宅地域だが、震災後周辺地域における取引が拡大した。水産業等地域を支えてきた産業が長く 停滞しており、変化も乏しいことから地価は当面横ばいで推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     39,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は四倉地区を中心とするいわき市北部の住宅地域。需要者の中心は同一需給圏内の一次取得者層が中心であ る。四倉漁港や鉱工業を中心に発展してきた地域だがいずれも衰退し、現在は市中心部への通勤者が多い。震災後双葉 郡と隣接する地域であるため移転需要が拡大したが、現在は震災前の状態に戻りつつある。需要の中心は震災後上昇し 土地価格総額で１千万円まで、新築建物付きで２８百万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域はアパ－ト等の収益物件は少ない戸建住宅中心の住宅地域である。賃貸市場は未成熟な地域であり、成立する 価格も周辺地域における取引価格を最も重要な指標と位置づけ決定される事例が多い。従って取引事例により求めた比 準価格が市場の実態を踏まえた説得力のある価格となる。よってこの比準価格を標準に、鑑定評価額を上記のとおり決 定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     39,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 震災後拡大した宅地開発により、宅地不足か ら供給過剰の市場に転換しつつある。 地域内に各別の変動要因は無いが、周辺地域 にける震災後の様々な変動要因が徐々に収束 し、落ち着きを取り戻している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％