鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

郡山 5-9　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２０Ｋ１４Ｙ -5	郡山市		建付地	（　）	ほぼ長方形	西18.5m市道、中間画地		近商 (80,200)
b	２０Ｋ１１Ｙ -42	郡山市		更地	（　）	ほぼ長方形	北16m市道、東18m、西6m、三方路		準工 (70,200)
c	２０Ｋ２Ｙ -71	郡山市		建付地	（　）	長方形	北13m市道、中間画地		近商 (80,200)
d	２０Ｋ１１Ｙ -39	郡山市		建付地	（　）	不整形	南15m国道、西6m、角地		２住居 (70,200)
e	２０Ｋ７Ｙ -62	郡山市		建付地	（　）	ほぼ長方形	東18m市道、中間画地		２住居 (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 57,478	100 [ 100.0]	[ 102.6] 100	100 [ 85.0]	100 [ 100.0]	69,379	100 [ 102.1]	67,952	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	68,000
b	(　 ) 64,044	100 [ 100.0]	[ 102.1] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	63,484	100 [ 95.8]	66,267		66,300
c	(　 ) 53,255	100 [ 100.0]	[ 105.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 80.0]	69,964	100 [ 91.8]	76,214		76,200
d	(　 ) 48,410	100 [ 100.0]	[ 104.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 80.0]	63,417	100 [ 86.3]	73,484		73,500
e	(　 ) 67,133	100 [ 100.0]	[ 103.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	69,281	100 [ 87.6]	79,088		79,100

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.17	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +1.4	環境　　　　 +7.0
a	正常	％／月 +0.17	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.11	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -3.8	環境　　　　 +7.0
b	正常	％／月 +0.11	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.17	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -3.4	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.17	画地　　　　 -20.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.17	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.4	環境　　　　 -5.0
d	正常	％／月 +0.17	画地　　　　 -20.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +3.6	環境　　　　 -10.0
e	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 71,000 円／㎡]

郡山 5-9　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	4,857,035	1,284,427	3,572,608	2,930,580	642,028	（　0.9466） 607,744	（ 5.3 - 0.1 ） 5.2％
	⑧収益価格	11,687,385 円　　　　（　 45,700 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

郡山 5-9　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
事務所	108.50	Ｓ2	217.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防	90 ％	400 ％	400 ％	256 ㎡	18.0 m x 14.0 m	前面道路：市道　 18.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階、２階：事務所　フロア貸し

⑦有効率　 90.0 ％
の理由

構造・規模から標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	事務所	108.50	90.0	97.65	2,552	249,203	3.0	747,609
							0.0	0
2～ 2	事務所	108.50	90.0	97.65	2,042	199,401	3.0	598,203
							0.0	0
～

～

～

計		217.00	90.0	195.30		448,604		1,345,812
								0

⑨年額支払賃料	448,604 円　×　12ヶ月　＝　 5,383,248 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 195.30 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	5,383,248 円　　×　　 10.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 538,325 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	4,844,923 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,345,812 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 12,112 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	4,857,035 円　　　　（　 18,973 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２０Ｋ３ＣＹ　　　　-10	2,271 ( 2,210)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 98.0]	100 [106.0]	2,429	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,558 円/㎡　月額支払賃料（　 2,552 円/㎡）　基準階 1 F B
b	２０Ｋ７ＣＹ　　　　-10	2,470 ( 2,410)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 96.9]	100 [109.0]	2,598
c	２０Ｋ３ＣＹ　　　　-12	2,548 ( 2,472)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [102.9]	100 [104.0]	2,646

郡山 5-9　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	201,000 円	40,200,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	376,827 円	5,383,248　×　　　　 7.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 216,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 410,000 円	40,200,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	40,200 円	40,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	40,200 円	40,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特になし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,284,427 円　（　　　　　　 5,017 円／㎡）　　（経費率　　 26.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

27 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9466

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	40,200,000 円	設計監理料率　 180,000 円／㎡　×　 217.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0729	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0565 ×　 40 ％　＋　0.0698 × 30 ％　＋ 0.0977 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,930,580 円（　　　　　 11,448 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	4,857,035 円
②総費用	1,284,427 円
③純収益　①－②	3,572,608 円
④建物等に帰属する純収益	2,930,580 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	642,028 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	607,744 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,374 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 11,687,385 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 45,700 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出
郡山 5-9　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

郡山 5-9

福島県

福島第２

氏名

不動産鑑定士　安達　一夫

印

TEL.

鑑定評価額

18,100,000 円

１㎡当たりの価格

70,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和2年1月1日	(4)鑑定評価日	令和2年1月10日	(6) 路線価	[平成31年1月] 路線価又は倍率	56,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和元年12月16日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	郡山市栄町１４３番｢栄町６－１５｣				②地積　(㎡)	256 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) 準防（その他） (90,400)
	1.2:1	事務所Ｗ1	事務所、店舗、駐車場等が混在する商業地域	南18m市道	水道、ガス、下水	郡山 2.1km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 170 ｍ、南 10 ｍ、北 40 ｍ

②標準的使用

低層店舗地、低層事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 20.0 ｍ、奥行　約　　 15.0 ｍ、規模　　 300 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

県道（旧国道４号）至近に位
置する幹線沿いの商業集積が
低い商業地域である。

街

路

１８ｍ市道

交通

施設

郡山駅南西方

2.1km

法令

規制

商業
(90,400)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

大型複合商業施設等への顧客流動の影響を受け、また、地域内の商業集積は弱い状況にあるが、不動産市場の概
ね堅調な動向の影響により、地価は概ね上昇傾向で推移していくと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 70,800 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 48,300 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は市街地中心部の主要道路沿いの商業地域を中心とした地域の圏域である。需要者の中心は市内外の法人及
び店舗経営者等が大部分である。本地域は主要道路沿いの商業地域であり、大型複合商業施設等の影響を受け、商業集
積は低いが、周辺地域では新たな店舗の進出も見られ、不動産市場の概ね堅調な動向の影響を受け、需要は概ね堅調な
状況が続いている。取引件数は少なく、取引規模等も様々であり、需要の中心価格帯を把握するのは困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

本地域は商業地域であり、収益価格も考慮すべきであるが、自用の店舗等が多く、事業者向けの賃貸市場の成熟の程度
は総じて低く、商業集積の低い地域であり、また、その試算過程に想定要因を含み、収益価格は比準価格より説得力が
弱い。よって、本地域及び類似地域等の不動産市場動向等を考慮し、また、代表標準地との検討も踏まえ、収益価格は
参考とし、現実の取引事例から求めた実証的で信頼性の高い比準価格をもって上記のとおり鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　郡山 5-4 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 68,500 円／㎡

[101.0]
100

100
[100.0]

100
[ 97.7]

[100.0]
100

70,800

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     70,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

分譲マンション・ホテル等が完成又は建設中
、市街地中心部・区画整理地等の土地需要は
良好であるが、台風１９号の影響が見られる
。

大型複合商業施設等への顧客流動により、商
業集積は低いが、周辺地域では新たな店舗も
見られ、不動産市場は概ね堅調な状況にある
。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -4.0
交通・接近　　　  +3.8
環境　　　　　　  -2.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+1.1 ％

％

３　試算価格算定内訳

郡山 5-9　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２０Ｋ１１ -21	郡山市		建付地	（　）	長方形	南25m市道、中間画地		２住居 (70,200)
b	２０Ｋ１４Ｙ -15	郡山市		貸家建付地	（　）	長方形	西25m市道、中間画地		近商 (80,300)
c	２０Ｋ２Ｙ -101	郡山市		建付地	（　）	ほぼ台形	東25m市道、北6m、角地		近商 (90,200)
d	２０Ｋ６Ｙ -25	郡山市		建付地	（　）	長方形	南18m市道、中間画地		２住居 (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 73,133	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	74,157	100 [ 105.5]	70,291	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	70,300
b	(　 ) 85,442	100 [ 100.0]	[ 105.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	90,141	100 [ 129.1]	69,823		69,800
c	(　 ) 81,884	100 [ 100.0]	[ 101.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	80,692	100 [ 111.0]	72,695		72,700
d	(　 ) 51,211	100 [ 100.0]	[ 102.0] 100	100 [ 80.0]	100 [ 100.0]	65,294	100 [ 81.1]	80,510		80,500
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.24	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +10.0
a	正常	％／月 +0.24	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.23	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -3.4	環境　　　　 +35.0
b	正常	％／月 +0.23	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -4.6	環境　　　　 +20.0
c	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -9.2	環境　　　　 -5.0
d	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 70,800 円／㎡]

郡山 5-9　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地であり、規範性のある適切な造成事例が入手できなかったため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	5,565,321	1,383,392	4,181,929	3,502,240	679,689	（　0.9453） 642,510	（ 5.3 - 0.1 ） 5.2％
	⑧収益価格	12,355,962 円　　　　（　 48,300 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

郡山 5-9　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
事務所	120.00	Ｓ2	240.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防	90 ％	400 ％	400 ％	256 ㎡	18.0 m x 14.0 m	前面道路：市道　 18.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階・２階、各階フロア貸し　駐車場有（平面式、６台）

⑦有効率　 90.0 ％
の理由

事務所としてほぼ標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	事務所	120.00	90.0	108.00	2,517	271,836	3.0	815,508
							0.0	0
2～ 2	事務所	120.00	90.0	108.00	2,139	231,012	3.0	693,036
							0.0	0
～

～

～

計		240.00	90.0	216.00		502,848		1,508,544
								0

⑨年額支払賃料	502,848 円　×　12ヶ月　＝　 6,034,176 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 216.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されており計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	6,034,176 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 482,734 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	5,551,442 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,508,544 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 13,879 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	5,565,321 円　　　　（　 21,740 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２０Ｋ１６Ｃ　　　　-2	1,850 ( 1,796)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 90.0]	100 [104.0]	2,196	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,525 円/㎡　月額支払賃料（　 2,517 円/㎡）　基準階 1 F B
b	２０Ｋ３ＣＹ　　　　-10	2,271 ( 2,210)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [105.0]	100 [106.0]	2,267
c	２０Ｋ７Ｃ　　　　-7	2,789 ( 2,782)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [110.0]	100 [106.0]	2,658

郡山 5-9　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	236,000 円	47,200,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	422,392 円	6,034,176　×　　　　 7.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 149,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 481,400 円	47,200,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	47,200 円	47,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	47,200 円	47,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特になし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,383,392 円　（　　　　　　 5,404 円／㎡）　　（経費率　　 24.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9453

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	47,200,000 円	設計監理料率　 191,000 円／㎡　×　 240.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0742	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0579 ×　 40 ％　＋　0.0724 × 30 ％　＋ 0.0977 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,502,240 円（　　　　　 13,681 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	5,565,321 円
②総費用	1,383,392 円
③純収益　①－②	4,181,929 円
④建物等に帰属する純収益	3,502,240 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	679,689 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	642,510 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,510 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 12,355,962 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 48,300 円／㎡）