別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出 郡山 5-6　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   郡山 5-6 福島県 福島第２ 氏名  不動産鑑定士　遠藤　盛英 印  TEL.

鑑定評価額 52,400,000 円  １㎡当たりの価格 32,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月10日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率 25,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和元年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 郡山市喜久田町卸１丁目７１番１ ②地積 　(㎡) 1,593   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 商業 (80,400) （その他） 1:1 事務所兼倉庫 Ｓ2 卸関係の事務所、営 業所等が建ち並ぶ商 業地域 東15m市道、背面道 水道、ガス、下水 郡山 9.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   300 ｍ、南   260 ｍ、北   380 ｍ ②標準的使用 流通業務用地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  38.0 ｍ、奥行　約　　  40.0 ｍ、規模　　     1,500 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 郡山ＩＣとの接続に恵まれて いる 街 路 １５ｍ市道 交通 施設 郡山駅北西方 9.1km 法令 規制 商業 (80,400) ⑤地域要因の将 　来予測 卸関連の企業等が立地する熟成度の高い地域で、地域近郊に医薬品の大型物流センターが令和２年稼働予定であ り、今後も県内における物流拠点の一つとして機能してゆくものと予測する。 (3)最有効使用の判定 流通業務用地 (4)対象標準地の 　個別的要因 二方路　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     32,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、主に郡山市内の画地規模が比較的大きく、物流業務施設、倉庫等が立地する地域と判定する。需要者の 中心は、郡山市内で運送業者、卸売、倉庫業を営む企業が中心で、広範囲に亘り事業展開をする企業も見込まれる。郡 山ＩＣとの位置関係、関連産業の集積の程度等を背景として引き続き需要は堅調である。取引される規模、価格帯はま ちまちであり、市場の中心価格帯は見いだせない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域に於いては自用物件が多くまた賃貸市場が成立していないので賃貸事例の収集ができず、賃料水準の把握が困 難であり収益価格の試算は断念した。一方、比準価格の試算にあたっては、同一団地内の事例を複数採用できており、 現時点における市場の実態を適正に反映し説得力は高い価格といえる。以上により、比準価格をもって鑑定評価額を上 記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     32,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 卸団地近郊、及び郡山中央工業団地への大型 物流施設の立地をはじめとし、市内物流施設 用地への需要は高い状況である。 位置関係等により県内では優位な地域で需要 は堅調である。高い市場競争力を維持してい る。 二方路に対する選好性の変化はなく、市場競 争力の変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.9 ％  ％