別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出 郡山 -50　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   郡山 -50 福島県 福島第２ 氏名  不動産鑑定士　渡邉　眞宏 印  TEL.

鑑定評価額 14,700,000 円  １㎡当たりの価格 68,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月10日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率 53,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和元年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 郡山市富田東５丁目３５番 ②地積 　(㎡) 216   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 地区計画等 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅等が建ち並 ぶ区画整然とした住 宅地域 南東6m市道 水道 郡山 3.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   280 ｍ、西    40 ｍ、南    30 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       220 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 市街地北西部、県道荒井・郡 山線背後の土地区画整理事業 が行われた住宅地域。 街 路 基準方位　北、　６ ｍ市道 交通 施設 郡山駅北西方 3.6km 法令 規制 １中専 (60,200) 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 一般住宅を主とする戸建住宅地域で、今後も現状で推移するものと予測する。被災者需要は落ち着いたが、周辺 の土地区画整理事業地等では供給が少ないため、高位の取引も見られ、地価水準はやや上昇している。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     68,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は郡山市街地の住宅地域で、特に北西部の幹線道路背後の住宅地域との代替・競争関係が強い。需要者は同 一需給圏内の居住者及び勤務者を中心に、圏外からの転入も見られる。中心部の住宅地域を中心に引き続き強含みで、 全国展開の建売業者も依然積極展開している。一方で、利便性の劣る地域では市場滞留期間の長期化や値下げ販売が出 始めている。土地価格総額で１４００万円程度、新築建物付きで３０００万円程度が需要の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 収益還元法はアパート用地としては画地規模が小さく経済的に賃貸事業が成り立たないため、適用できなかった。自己 使用目的での取引が支配的で、快適性を重視する住宅地域であり、取引価格の水準を指標として価格が決定されること が一般的と認められる。従って、信頼性のある取引事例により求めた比準価格を標準として、不動産需要者の動向や地 域経済の状況を勘案し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　郡山 -31                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     70,800 円／㎡ [103.5] 100 100 [100.0] 100 [110.9] [103.0] 100 68,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     66,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 被災者の移転需要は落ち着いたが、供給が少 なく利便性の良い中心部の住宅地を中心に引 き続き強含みで、なお高位の取引が残る状況 が続いている。 幹線道路と沿道の郊外型店舗に近く利便性が 良く、周辺での売り物件が少ないため、高位 の取引も見られ土地需要が堅調で、地価はや や上昇している。 土地区画整理事業が行われた地区に位置し、 画地規模も標準的で、郡山富田駅に近いこと から選好性は比較的良い。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -4.4 環境　　　　　　 +16.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +3.2 ％  ％