別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出 郡山 -27　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   郡山 -27 福島県 福島第２ 氏名  不動産鑑定士　武藤　文則 印  TEL.

鑑定評価額 17,300,000 円  １㎡当たりの価格 72,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月10日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率 56,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和元年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 郡山市菜根２丁目１５８番２ ｢菜根２－３－２｣ ②地積 　(㎡) 240   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) 準防 （その他） (70,200) 1:2 住宅 Ｗ2 一般住宅、アパート 等が混在する既成住 宅地域 東5.8m市道 水道、ガス、下水 郡山 3.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南   140 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       240 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 内環状線西側背後の住宅地域 で、中学校にも近接する 街 路 基準方位北、　　５ ．８ｍ市道 交通 施設 郡山駅南西方 3.6km 法令 規制 １住居 (70,200) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 幹線街路に近い中心市街地の利便性が高い戸建住宅地域として、今後とも現状のまま推移するものと予測する。 市内住宅地の需要は堅調で、利便性の高い当該地域の地価も当面強含みで推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     72,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は郡山市中心部の低層住宅地域。需要者の中心は市内のサラリーマン層を中心とする第一次取得者であるが 、市外からの転入者も多い。復興需要は落ち着き、新設住宅着工件数も平成２９年をピークに減少傾向に転じたが、低 金利政策の継続を背景に震災前を超える水準にあり住宅需要は堅調である。一方、中心部の住宅地では供給が少ない。 需要の中心となる価格帯は、土地で１，５００万円前後、新築戸建で３，５００～４，０００万円程度と目される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 周辺では共同住宅も見られるが、標準地は間口が狭く経済合理的な賃貸住宅の想定は困難であり、収益価格は試算しな かった。従来快適性を重視した自用目的の取引が多い住宅地域であり、かつ類似地域において、多数の信頼性のある取 引事例が得られた。よって、最近の市場動向を反映した比準価格を重視し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額 を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　郡山 -18                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     66,100 円／㎡ [102.4] 100 100 [101.0] 100 [ 95.0] [102.0] 100 72,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     70,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 復興需要等により旺盛であった住宅着工件数 は平成２９年をピークに減少傾向に転じたが 、低金利政策を背景に依然として震災前を越 える水準にある。 地域要因に特段の変化は見られないが、周辺 では高値での取引も散見される。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　  -4.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.8 ％  ％