鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

会津若松 5-8　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２０Ｋ９ -23	会津若松市		建付地	（　）	ほぼ整形	南20m国道、西4m、角地		準住居 (60,200)
b	２０Ｋ１２ -22	会津若松市		更地	（　）	ほぼ整形	西18m国道、中間画地		近商 (80,200)
c	２０Ｋ１２Ｙ -58	会津若松市		建付地	（　）	長方形	北15m県道、西4m、角地		２住居 (60,200)
d	２０Ｋ９Ｙ -14	会津若松市		建付地	（　）	不整形	南東27m県道、中間画地		近商 (80,200)
e	２０Ｋ９Ｙ -9	会津若松市		建付地	（　）	不整形	南15m県道、中間画地		２住居 (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 42,750	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 95.0]	100 [ 97.9]	45,965	100 [ 100.0]	45,965	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	46,000
b	(　 ) 54,309	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	54,743	100 [ 119.3]	45,887		45,900
c	(　 ) 33,439	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 75.0]	100 [ 101.0]	44,144	100 [ 94.3]	46,812		46,800
d	(　 ) 27,119	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 70.0]	100 [ 81.0]	47,829	100 [ 109.4]	43,719		43,700
e	(　 ) 51,394	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	51,394	100 [ 109.7]	46,850		46,900

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -2.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +3.6	環境　　　　 +14.0
b	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +2.4	環境　　　　 -7.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.2	環境　　　　 +6.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -19.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +3.6	環境　　　　 +7.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 45,900 円／㎡]

会津若松 5-8　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			当該標準地は既成市街地に所在し、適切な造成事例が得られなかったため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	5,302,253	1,216,435	4,085,818	3,674,090	411,728	（　0.9466） 389,742	（ 5.3 - 0.1 ） 5.2％
	⑧収益価格	7,495,038 円　　　　（　 16,200 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

会津若松 5-8　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	165.28	Ｓ2	330.56
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準住居	60 ％	200 ％	200 ％	463 ㎡	21.3 m x 21.7 m	前面道路：市道　 20.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗フロア貸、２階事務所部屋貸

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	165.28	100.0	165.28	1,646	272,051	3.0	816,153
							0.0	0
2～ 2	居宅	165.28	100.0	165.28	1,317	217,674	3.0	653,022
							0.0	0
～

～

～

計		330.56	100.0	330.56		489,725		1,469,175
								0

⑨年額支払賃料	489,725 円　×　12ヶ月　＝　 5,876,700 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 330.56 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて担保されており計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	5,876,700 円　　×　　 10.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 587,670 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	5,289,030 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,469,175 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 13,223 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	5,302,253 円　　　　（　 11,452 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２０Ｋ１２ＣＹ　　　　-4	1,225 ( 1,191)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [103.0]	100 [ 75.0]	1,669	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,650 円/㎡　月額支払賃料（　 1,646 円/㎡）　基準階 1 F B
b	２０Ｋ１２ＣＹ　　　　-6	1,673 ( 1,623)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [110.3]	100 [100.0]	1,685
c	２０Ｋ１１ＣＹ　　　　-3	1,393 ( 1,393)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 92.0]	100 [100.0]	100 [ 95.0]	1,594

会津若松 5-8　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	204,400 円	51,100,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	293,835 円	5,876,700　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 156,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 459,900 円	51,100,000　×　　 60.0 ％　×　 15.00 /1000
④損害保険料	51,100 円	51,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	51,100 円	51,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,216,435 円　（　　　　　　 2,627 円／㎡）　　（経費率　　 22.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9466

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	51,100,000 円	設計監理料率　 150,000 円／㎡　×　 330.56 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0719	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0565 ×　 40 ％　＋　0.0666 × 30 ％　＋ 0.0977 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,674,090 円（　　　　　 7,935 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	5,302,253 円
②総費用	1,216,435 円
③純収益　①－②	4,085,818 円
④建物等に帰属する純収益	3,674,090 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	411,728 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	389,742 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 842 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 7,495,038 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 16,200 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出
会津若松 5-8　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

会津若松 5-8

福島県

福島第２

氏名

不動産鑑定士　橋本　真一

印

TEL.

鑑定評価額

21,300,000 円

１㎡当たりの価格

45,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和2年1月1日	(4)鑑定評価日	令和2年1月10日	(6) 路線価	[平成31年1月] 路線価又は倍率	37,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和元年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	会津若松市天神町８１８番｢天神町２５－３７｣				②地積　(㎡)	463 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		準住居 (60,200) （その他）
	1:1	銀行Ｓ2	事務所、店舗、医院、銀行等が混在する商業地域	南20m市道	水道、下水	会津若松 4.1km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 100 ｍ、西 180 ｍ、南 50 ｍ、北 20 ｍ

②標準的使用

低層店舗地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 22.0 ｍ、奥行　約　　 22.0 ｍ、規模　　 480 ㎡程度、形状　正方形

④地域的特性

特記

事項

市南部の幹線道路沿いに形成
された路線商業地域

街

路

２０ｍ　市道

交通

施設

会津若松駅南方

4.1km

法令

規制

準住居
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

路線商業地域として概ね熟成しており、今後も現状の繁華性を維持するものと予測する。地価は横ばい基調が継
続するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層店舗地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 45,900 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 16,100 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は会津若松市全域の幹線道路沿いの路線商業地域。需要者は同一需給圏内に地縁性を持つ法人・個人事業者
及び近県の法人が中心である。供給については近年特に目立った動きはなく、新規出店はあまり見られず需要は限定的
である。取引総額は個別性が強く、需要の中心となる価格帯は見出し難い。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域は貸店舗も見られるが、自用の事業所・店舗などの建物が中心になっている。建築費は高止まりしており賃貸
市場は成熟しておらず、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため、収益価格は低位に試算された。よって相
対的信頼性の高い比準価格を標準に、収益価格を参酌し、更に代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとお
り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　会津若松 5-2 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 36,000 円／㎡

[100.0]
100

100
[100.0]

100
[ 79.1]

[100.0]
100

45,500

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     45,900 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

企業収益は高い水準で推移、雇用情勢は改善
、個人消費は緩やかに持ち直しており、住宅
着工・土地取引は弱含みの傾向が見られる。

商業施設等の新規出店があまり見られず格別
の変動要因はないものの、需要は安定してい
る。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -2.4
環境　　　　　　 -19.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

会津若松 5-8　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２０Ｋ１２ -22	会津若松市		更地	（　）	ほぼ整形	西18m国道、中間画地		近商 (80,200)
b	２０Ｋ１２Ｙ -56	会津若松市		建付地	（　）	長方形	西15m市道、中間画地		２住居 (60,200)
c	２０Ｋ１２Ｙ -58	会津若松市		建付地	（　）	長方形	北15m県道、西4m、角地		２住居 (60,200)
d	２０Ｋ１２Ｙ -47	会津若松市		建付地	（　）	不整形	南12m市道、北6m、二方路		２住居 (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 54,309	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	54,743	100 [ 115.1]	47,561	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	47,600
b	(　 ) 40,000	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 70.0]	100 [ 90.0]	63,492	100 [ 135.9]	46,720		46,700
c	(　 ) 33,439	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 75.0]	100 [ 101.0]	44,144	100 [ 98.3]	44,907		44,900
d	(　 ) 35,466	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 70.0]	100 [ 95.3]	53,164	100 [ 117.5]	45,246		45,200
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +3.6	環境　　　　 +10.0
a	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +7.8	環境　　　　 +30.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +2.4	環境　　　　 -3.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 +4.6	環境　　　　 +17.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -4.7	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 45,900 円／㎡]

会津若松 5-8　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、造成事例を収集できないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	6,553,800	1,525,692	5,028,108	4,616,860	411,248	（　0.9453） 388,753	（ 5.3 - 0.1 ） 5.2％
	⑧収益価格	7,476,019 円　　　　（　 16,100 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

会津若松 5-8　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	185.00	Ｓ2	370.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準住居	60 ％	200 ％	200 ％	463 ㎡	21.3 m x 21.7 m	前面道路：市道　 20.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１Ｆフロアー貸し・専有面積１８５．００㎡、２Ｆ部分貸し・平均専有面積９２．５０㎡

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	185.00	100.0	185.00	1,818	336,330	3.0	1,008,990
							0.0	0
2～ 2	事務所	185.00	100.0	185.00	1,454	268,990	3.0	806,970
							0.0	0
～

～

～

計		370.00	100.0	370.00		605,320		1,815,960
								0

⑨年額支払賃料	605,320 円　×　12ヶ月　＝　 7,263,840 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 370.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	7,263,840 円　　×　　 10.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 726,384 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	6,537,456 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,815,960 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 16,344 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	6,553,800 円　　　　（　 14,155 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２０Ｋ１２ＣＹ　　　　-6	1,673 ( 1,623)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [115.0]	100 [100.0]	1,712	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,823 円/㎡　月額支払賃料（　 1,818 円/㎡）　基準階 1 F B
b	２０Ｋ１２ＣＹ　　　　-5	1,916 ( 1,862)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [112.3]	100 [100.0]	1,896
c	２０Ｋ１２Ｃ　　　　-1	1,741 ( 1,693)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [104.0]	100 [100.0]	1,860

会津若松 5-8　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	314,500 円	62,900,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	363,192 円	7,263,840　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 156,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 566,100 円	62,900,000　×　　 60.0 ％　×　 15.00 /1000
④損害保険料	62,900 円	62,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	62,900 円	62,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,525,692 円　（　　　　　　 3,295 円／㎡）　　（経費率　　 23.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

27 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9453

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	62,900,000 円	設計監理料率　 165,000 円／㎡　×　 370.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0734	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0579 ×　 40 ％　＋　0.0698 × 30 ％　＋ 0.0977 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	4,616,860 円（　　　　　 9,972 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	6,553,800 円
②総費用	1,525,692 円
③純収益　①－②	5,028,108 円
④建物等に帰属する純収益	4,616,860 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	411,248 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	388,753 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 840 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 7,476,019 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 16,100 円／㎡）