鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

会津若松 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２０Ｋ１２Ｙ -52	会津若松市		更地	（　）	ほぼ長方形	東9m国道、中間画地		２住居 (60,200)
b	２０Ｋ５Ｙ -2	会津若松市		建付地	（　）	ほぼ整形	南22m国道、西6m、北4m、三方路		準工地区計画等 (70,200)
c	２０Ｋ９Ｙ -14	会津若松市		建付地	（　）	不整形	南東27m県道、中間画地		近商 (80,200)
d	２０Ｋ９ -23	会津若松市		建付地	（　）	ほぼ整形	南20m国道、西4m、角地		準住居 (60,200)
e	２０Ｋ９Ｙ -9	会津若松市		建付地	（　）	不整形	南15m県道、中間画地		２住居 (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 42,300	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	42,300	100 [ 111.8]	37,835	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	37,800
b	(　 ) 42,152	100 [ 100.0]	[ 101.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 77.2]	55,420	100 [ 149.6]	37,045		37,000
c	(　 ) 27,119	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 70.0]	100 [ 81.0]	47,829	100 [ 137.4]	34,810		34,800
d	(　 ) 42,750	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 95.0]	100 [ 97.9]	45,965	100 [ 129.0]	35,632		35,600
e	(　 ) 51,394	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	51,394	100 [ 137.5]	37,377		37,400

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +0.2	環境　　　　 +15.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +3.6	環境　　　　 +43.0
b	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 -22.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 -1.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +3.6	環境　　　　 +30.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -19.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +2.4	環境　　　　 +26.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -2.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +6.0	環境　　　　 +31.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 36,000 円／㎡]

会津若松 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、造成事例を収集できないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	33,847,367	8,046,320	25,801,047	18,276,600	7,524,447	（　0.9453） 7,112,860	（ 5.3 - 0.1 ） 5.2％
	⑧収益価格	136,785,769 円　　　　（　 16,600 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

会津若松 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	2,200.00	Ｓ1	2,200.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居	60 ％	200 ％	200 ％	8,264 ㎡	170.0 m x 45.0 m	前面道路：国道　 30.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１棟貸し・専有面積２，２００．００㎡

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

１棟貸しのため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	2,200.00	100.0	2,200.00	1,421	3,126,200	3.0	9,378,600
							0.0	0
～

～

～

～

計		2,200.00	100.0	2,200.00		3,126,200		9,378,600
								0

⑨年額支払賃料	3,126,200 円　×　12ヶ月　＝　 37,514,400 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 2,200.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	37,514,400 円　　×　　 10.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 3,751,440 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	33,762,960 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	9,378,600 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 84,407 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	33,847,367 円　　　　（　 4,096 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２０Ｋ１２ＣＹ　　　　-6	1,673 ( 1,623)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [142.8]	100 [100.0]	1,378	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,425 円/㎡　月額支払賃料（　 1,421 円/㎡）　基準階 1 F B
b	２０Ｋ１２ＣＹ　　　　-4	1,225 ( 1,191)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 94.0]	100 [ 97.7]	100 [100.0]	1,334
c	２０Ｋ１２ＣＹ　　　　-5	1,916 ( 1,862)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [136.2]	100 [100.0]	1,563

会津若松 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,245,000 円	249,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	1,875,720 円	37,514,400　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 2,186,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 2,241,000 円	249,000,000　×　　 60.0 ％　×　 15.00 /1000
④損害保険料	249,000 円	249,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	249,000 円	249,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 8,046,320 円　（　　　　　　 974 円／㎡）　　（経費率　　 23.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

27 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9453

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	249,000,000 円	設計監理料率　 110,000 円／㎡　×　 2,200.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0734	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0579 ×　 40 ％　＋　0.0698 × 30 ％　＋ 0.0977 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	18,276,600 円（　　　　　 2,212 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	33,847,367 円
②総費用	8,046,320 円
③純収益　①－②	25,801,047 円
④建物等に帰属する純収益	18,276,600 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	7,524,447 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	7,112,860 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 861 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 136,785,769 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 16,600 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出
会津若松 5-2　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

会津若松 5-2

福島県

福島第２

氏名

不動産鑑定士　小椋　満幸

印

TEL.

鑑定評価額

298,000,000 円

１㎡当たりの価格

36,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和2年1月1日	(4)鑑定評価日	令和2年1月10日	(6) 路線価	[平成31年1月] 路線価又は倍率	29,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和元年12月6日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	会津若松市門田町大字飯寺字村西７９７番外				②地積　(㎡)	8,264 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１住居 (60,200) （その他）
	不整形 4:1	店舗Ｓ1	中小規模の郊外型店舗が建ち並ぶ路線商業地域	東30m国道、南側道	水道	会津若松 5.8km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 70 ｍ、西 40 ｍ、南 150 ｍ、北 200 ｍ

②標準的使用

低層店舗地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 170.0 ｍ、奥行　約　　 45.0 ｍ、規模　　 8,264 ㎡程度、形状　不整形

④地域的特性

特記

事項

若松西バイパス沿いの路線商
業地域であり、背後の新興住
宅地住民を主な顧客とする。

街

路

３０ｍ国道

交通

施設

会津若松駅南西方

5.8km

法令

規制

１住居
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

若松西バイパス沿いの郊外型路線商業地域で、背後の新興住宅地域の住民を主な顧客としつつ、隣接・近接する
市町村も商圏に捉える。競合する路線商業地域が多いことから、地価水準は横ばい傾向で推移すると予測する。

(3)最有効使用の判定

低層店舗地

(4)対象標準地の
　個別的要因

形状　　　　　　　　　　　　　　 0.0
角地　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 36,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 16,100 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は会津若松市街地、幹線道路沿い路線商業地域の範囲である。当該地域は市街地の南西部、若松西バイパス
（国道１１８号）沿いに位置し、会津若松市のほか隣接・近接する市町村も商圏としている。需要者は広域的に事業を
展開する企業・事業者を中心に市内・県内の企業・事業者も含まれる。借地による用地需要も多いと思われ、また、事
業の内容により用地の規模・予算等は様々であることから、需要の中心となる価格帯は見いだせない。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域内の建物は自用がほとんどで、土地取引も自用目的がほとんどである。一方、地域内は様々な業種の出店が見
られ、画地規模も様々である。借地による土地利用も多いと思われ、また、収益価格が取引価格に影響を及ぼす程に賃
貸市場は熟成していない。よって、規範性が低いと判断される収益価格は参考にとどめ、比準価格を重視し、鑑定評価
額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     36,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

原発事故に起因する風評の影響は観光関連・
農業等一部に残るが、復興に向けた行政の各
種施策と民間努力により地域経済は安定を取
り戻しつつある。

国道背後の新興住宅地の住民を主な顧客とす
る食品スーパー・ドラッグストアを核として
、各種郊外型店舗が集積している。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

会津若松 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２０Ｋ９ -23	会津若松市		建付地	（　）	ほぼ整形	南20m国道、西4m、角地		準住居 (60,200)
b	２０Ｋ１２Ｙ -58	会津若松市		建付地	（　）	長方形	北15m県道、西4m、角地		２住居 (60,200)
c	２０Ｋ１２ -22	会津若松市		更地	（　）	ほぼ整形	西18m国道、中間画地		近商 (80,200)
d	２０Ｋ９Ｙ -14	会津若松市		建付地	（　）	不整形	南東27m県道、中間画地		近商 (80,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 42,750	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 95.0]	100 [ 97.9]	45,965	100 [ 126.0]	36,480	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	36,500
b	(　 ) 33,439	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 75.0]	100 [ 101.0]	44,144	100 [ 125.5]	35,175		35,200
c	(　 ) 54,309	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	54,743	100 [ 140.2]	39,046		39,000
d	(　 ) 27,119	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 70.0]	100 [ 81.0]	47,829	100 [ 132.1]	36,207		36,200
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +2.4	環境　　　　 +23.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -2.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +4.8	環境　　　　 +21.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +6.0	環境　　　　 +31.0
c	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +3.6	環境　　　　 +25.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -19.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 36,000 円／㎡]

会津若松 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			当該標準地は既成市街地に所在しており、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	35,552,659	7,987,918	27,564,741	20,256,600	7,308,141	（　0.9453） 6,908,386	（ 5.3 - 0.1 ） 5.2％
	⑧収益価格	132,853,577 円　　　　（　 16,100 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

会津若松 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
低層店舗	2,302.02	Ｓ1	2,302.02
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居	60 ％	200 ％	200 ％	8,264 ㎡	170.0 m x 45.0 m	前面道路：国道　 30.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

低層の郊外型店舗が建ち並ぶ路線商業地域であり、駐車場込み・一棟貸しの郊外型店舗を想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しのため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	2,302.02	100.0	2,302.02	1,400	3,222,828	3.0	9,668,484
							0.0	0
～

～

～

～

計		2,302.02	100.0	2,302.02		3,222,828		9,668,484
								0

⑨年額支払賃料	3,222,828 円　×　12ヶ月　＝　 38,673,936 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 2,302.02 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	38,673,936 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 3,209,937 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	35,463,999 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	9,668,484 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 88,660 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	35,552,659 円　　　　（　 4,302 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２０Ｋ１１ＣＹ　　　　-3	1,393 ( 1,393)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 91.0]	100 [119.0]	100 [100.0]	1,286	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,404 円/㎡　月額支払賃料（　 1,400 円/㎡）　基準階 1 F B
b	２０Ｋ８Ｃ　　　　-1	1,757 ( 1,749)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [136.0]	100 [100.0]	1,435
c	２０Ｋ１２ＣＹ　　　　-6	1,673 ( 1,623)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 88.0]	100 [135.0]	100 [100.0]	1,408

会津若松 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,638,000 円	273,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	1,160,218 円	38,673,936　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 2,186,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 2,457,000 円	273,000,000　×　　 60.0 ％　×　 15.00 /1000
④損害保険料	273,000 円	273,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	273,000 円	273,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	なし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 7,987,918 円　（　　　　　　 967 円／㎡）　　（経費率　　 22.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9453

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	273,000,000 円	設計監理料率　 115,000 円／㎡　×　 2,302.02 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0742	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0579 ×　 40 ％　＋　0.0724 × 30 ％　＋ 0.0977 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	20,256,600 円（　　　　　 2,451 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	35,552,659 円
②総費用	7,987,918 円
③純収益　①－②	27,564,741 円
④建物等に帰属する純収益	20,256,600 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	7,308,141 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	6,908,386 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 836 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 132,853,577 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 16,100 円／㎡）