鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

会津若松 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２０Ｋ１２Ｙ -55	会津若松市		更地	（　）	ほぼ長方形	北東10m国道、中間画地		商業 (80,400)
b	２０Ｋ１２Ｙ -59	会津若松市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北11m国道、中間画地		商業 (80,400)
c	２０Ｋ１２Ｙ -48	会津若松市		更地	（　）	ほぼ長方形	東8.5m市道、中間画地		商業 (80,400)
d	２０Ｋ１２Ｙ -44	会津若松市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南東7.9m市道、中間画地		商業 (80,400)
e	２０Ｋ１２Ｙ -56	会津若松市		建付地	（　）	長方形	西15m市道、中間画地		２住居 (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 62,500	100 [ 100.0]	[ 100.2] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	62,625	100 [ 79.1]	79,172	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	79,200
b	(　 ) 59,000	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	59,236	100 [ 74.8]	79,193		79,200
c	(　 ) 48,408	100 [ 100.0]	[ 99.3] 100	100 [ / ]	100 [ 85.5]	56,221	100 [ 72.0]	78,085		78,100
d	(　 ) 46,512	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 90.0]	100 [ 100.0]	51,680	100 [ 62.5]	82,688		82,700
e	(　 ) 40,000	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 70.0]	100 [ 90.0]	63,492	100 [ 80.9]	78,482		78,500

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.01	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -1.8	環境　　　　 -17.0
a	正常	％／月 +0.01	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.02	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -4.8	環境　　　　 -19.0
b	正常	％／月 +0.02	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 -6.6	環境　　　　 -18.0
c	正常	％／月 -0.07	画地　　　　 -14.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -30.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -5.6	環境　　　　 -6.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 78,500 円／㎡]

会津若松 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			当該標準地は既成市街地に所在しており、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	11,368,599	2,462,608	8,905,991	8,458,800	447,191	（　0.9453） 422,730	（ 5.3 - 0.1 ） 5.2％
	⑧収益価格	8,129,423 円　　　　（　 32,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

会津若松 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
低層店舗	210.60	Ｓ3	631.80
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防	80 ％	400 ％	400 ％	254 ㎡	13.0 m x 20.5 m	前面道路：国道　 22.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

近隣地域内の商業集積の状況、土地の利用度等を考慮して、３階建て店舗を想定した。

⑦有効率　 82.6 ％
の理由

内階段の低層建物として標準的である。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	210.60	82.6	173.96	2,530	440,119	3.0	1,320,357
							0.0	0
2～ 2	店舗	210.60	82.6	173.96	1,954	339,918	3.0	1,019,754
							0.0	0
3～ 3	店舗	210.60	82.6	173.96	1,552	269,986	3.0	809,958
							0.0	0
～

～

計		631.80	82.6	521.88		1,050,023		3,150,069
								0

⑨年額支払賃料	1,050,023 円　×　12ヶ月　＝　 12,600,276 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 521.88 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	12,600,276 円　　×　　 10.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,260,028 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	11,340,248 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	3,150,069 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 28,351 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	11,368,599 円　　　　（　 44,758 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２０Ｋ１２Ｃ　　　　-3	811 ( 787)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	954	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,536 円/㎡　月額支払賃料（　 2,530 円/㎡）　基準階 1 F B
b	２０Ｋ１２ＣＹ　　　　-7	2,367 ( 2,367)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 94.0]	100 [ 87.0]	100 [100.0]	2,894
c	２０Ｋ１２Ｃ　　　　-1	1,741 ( 1,693)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 92.0]	100 [ 73.0]	100 [100.0]	2,592

会津若松 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	570,000 円	114,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	378,008 円	12,600,276　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 146,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,026,000 円	114,000,000　×　　 60.0 ％　×　 15.00 /1000
④損害保険料	228,000 円	114,000,000　×　　　　 0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	114,000 円	114,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	なし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,462,608 円　（　　　　　　 9,695 円／㎡）　　（経費率　　 21.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9453

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	114,000,000 円	設計監理料率　 175,000 円／㎡　×　 631.80 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0742	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0579 ×　 40 ％　＋　0.0724 × 30 ％　＋ 0.0977 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	8,458,800 円（　　　　　 33,302 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	11,368,599 円
②総費用	2,462,608 円
③純収益　①－②	8,905,991 円
④建物等に帰属する純収益	8,458,800 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	447,191 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	422,730 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,664 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 8,129,423 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 32,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出
会津若松 5-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

会津若松 5-1

福島県

福島第２

氏名

不動産鑑定士　澁川　義満

印

TEL.

鑑定評価額

19,900,000 円

１㎡当たりの価格

78,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和2年1月1日	(4)鑑定評価日	令和2年1月10日	(6) 路線価	[平成31年1月] 路線価又は倍率	63,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和元年12月13日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	会津若松市中町３５０番２内｢中町４－３７｣				②地積　(㎡)	254 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) 準防（その他） (90,400)
	1:1.5	店舗Ｓ4	低層店舗、中層店舗ビル等が建ち並ぶ商業地域	東22m国道	水道、ガス、下水	会津若松 1.3km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 20 ｍ、南 20 ｍ、北 150 ｍ

②標準的使用

低層店舗地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 12.0 ｍ、奥行　約　　 20.0 ｍ、規模　　 240 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

市街地中心部、アーケードの
ある国道沿いの中心的商店街
（神明通り商店街）。

街

路

２２ｍ国道

交通

施設

会津若松駅南方

1.3km

法令

規制

商業
(90,400)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

市内郊外路線商業地のほか郡山市等への顧客流出傾向も認められるものの、今後も暫くは地元資本の商店が集積
する市の中心的商業地域として現状を維持してゆくものと思われ、地価も概ね横這いで推移すると予測する。

(3)最有効使用の判定

低層店舗地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 78,500 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 37,500 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、会津若松市内の中心商業地である神明通り・中央通り・七日町通り等のほか、国道４９号線・千石通り
等の郊外路線商業地を含む広域である。需要者の中心は、店舗経営を目的とする地元法人・事業者等である。店舗顧客
は、郊外路線商業地や郡山市のほか新潟市等の県外にも流出が見られ衰退傾向が続いてるが、依然として会津若松市の
中心的な商業エリアの地位を維持している。市場の中心価格帯は、規模等の個別性が強く、把握は困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

対象が存する神明通り商店街は、寺社所有地の借地が多く、また、自用地も所有者の高齢化と後継者難等で建替えも進
まず空店舗が増えつつある。土地取引は自用目的中心で、賃貸市場は相対的に未成熟で、店舗ビル運営を想定した場合
も投下資本に見合った賃料が得られず、収益性重視の商業地域ながら収益価格は低位に求められた。従って、実証的・
客観的な価格と認められる比準価格を標準に、代表標準地との検討も踏まえて、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     78,500 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

会津若松市内の土地取引件数は震災前と比較
して高水準を維持するが、近年取引件数は低
下傾向で、地域の選別が強まる傾向が見られ
る。

神明通り商店街振興組合が設けた拠点施設「
會津商人館」が２０１９年８月オープンした
が入居率は低迷。大きな地域要因の変動は認
められない。

個別的要因に変動は認められない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

会津若松 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２０Ｋ１２Ｙ -55	会津若松市		更地	（　）	ほぼ長方形	北東10m国道、中間画地		商業 (80,400)
b	２０Ｋ１２Ｙ -56	会津若松市		建付地	（　）	長方形	西15m市道、中間画地		２住居 (60,200)
c	２０Ｋ１２Ｙ -51	会津若松市		建付地	（　）	ほぼ整形	南22m国道、西6m、北4m、三方路		準工地区計画等 (70,200)
d	２０Ｋ１２Ｙ -53	会津若松市		建付地	（　）	長方形	北11.2m国道、中間画地		商業 (80,400)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 62,500	100 [ 100.0]	[ 100.2] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	62,625	100 [ 80.0]	78,281	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	78,300
b	(　 ) 40,000	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 70.0]	100 [ 90.0]	63,492	100 [ 80.0]	79,365		79,400
c	(　 ) 42,152	100 [ 100.0]	[ 101.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 77.2]	55,420	100 [ 70.9]	78,166		78,200
d	(　 ) 45,000	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ 80.0]	100 [ 100.0]	56,588	100 [ 72.5]	78,052		78,100
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.01	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -1.8	環境　　　　 -16.0
a	正常	％／月 +0.01	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -5.6	環境　　　　 -7.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -12.2	環境　　　　 -15.0
c	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 -22.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 -1.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 -20.5
d	正常	％／月 +0.03	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 78,500 円／㎡]

会津若松 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内の土地で、造成事例の入手ができず、土地の再調達原価の把握も困難な為。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	12,297,978	2,646,910	9,651,068	9,126,600	524,468	（　0.9453） 495,780	（ 5.3 - 0.1 ） 5.2％
	⑧収益価格	9,534,231 円　　　　（　 37,500 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

会津若松 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	228.00	Ｓ3	684.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防	90 ％	400 ％	400 ％	254 ㎡	13.0 m x 20.5 m	前面道路：国道　 22.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

近隣地域における建物の高度利用の状況等を考慮の上、低層店舗ビルを想定した。

⑦有効率　 85.0 ％
の理由

低層の店舗ビルとして標準的と判断した。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	228.00	85.0	193.80	2,494	483,337	3.0	1,450,011
							0.0	0
2～ 2	店舗	228.00	85.0	193.80	1,871	362,600	3.0	1,087,800
							0.0	0
3～ 3	店舗	228.00	85.0	193.80	1,496	289,925	3.0	869,775
							0.0	0
～

～

計		684.00	85.0	581.40		1,135,862		3,407,586
								0

⑨年額支払賃料	1,135,862 円　×　12ヶ月　＝　 13,630,344 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 581.40 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	13,630,344 円　　×　　 10.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,363,034 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	12,267,310 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	3,407,586 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 30,668 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	12,297,978 円　　　　（　 48,417 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２０Ｋ１２Ｃ　　　　-3	811 ( 787)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 80.0]	100 [100.0]	100 [ 50.0]	2,028	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,500 円/㎡　月額支払賃料（　 2,494 円/㎡）　基準階 1 F B
b	２０Ｋ５Ｃ　　　　-4	989 ( 989)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 80.0]	100 [ 85.0]	100 [ 60.0]	2,424
c	２０Ｋ１２ＣＹ　　　　-7	2,367 ( 2,367)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 85.0]	100 [100.0]	3,094

会津若松 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	615,000 円	123,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	408,910 円	13,630,344　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 147,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,107,000 円	123,000,000　×　　 60.0 ％　×　 15.00 /1000
④損害保険料	246,000 円	123,000,000　×　　　　 0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	123,000 円	123,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特に計上なし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,646,910 円　（　　　　　　 10,421 円／㎡）　　（経費率　　 21.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9453

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	123,000,000 円	設計監理料率　 175,000 円／㎡　×　 684.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0742	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0579 ×　 40 ％　＋　0.0724 × 30 ％　＋ 0.0977 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	9,126,600 円（　　　　　 35,931 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	12,297,978 円
②総費用	2,646,910 円
③純収益　①－②	9,651,068 円
④建物等に帰属する純収益	9,126,600 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	524,468 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	495,780 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,952 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 9,534,231 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 37,500 円／㎡）