別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出 会津若松 -22　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   会津若松 -22 福島県 福島第２ 氏名  不動産鑑定士　小椋　満幸 印  TEL.

鑑定評価額 10,500,000 円  １㎡当たりの価格 11,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月10日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和元年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 会津若松市門田町大字堤沢字下村４３番 ②地積 　(㎡) 930   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 台形 1:1.2 住宅 Ｗ2 農家住宅が建ち並ぶ 周囲に農地の多い住 宅地域 東4m市道 水道 会津若松 6.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    80 ｍ、南   150 ｍ、北   250 ｍ ②標準的使用 農家住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  28.3 ｍ、奥行　約　　  33.0 ｍ、規模　　       930 ㎡程度、形状　台形 ④地域的特性 特記 事項 市街地の南方、旧道沿いの農 家集落地域であり、特段の宅 地需要は無い。 街 路 基準方位：北　　４ ｍ市道 交通 施設 会津若松駅南方 6.7km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 市街地の南方、旧街道沿いの農家集落地域である。地域要因に特段の変化は無いが、相続の発生等による宅地供 給要因がある一方で、需要を促す特段の要因は無く、地価は僅かに下落傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 農家住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     11,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は会津若松市の市街化調整区域及び近隣市町村の農家集落地域の範囲である。需要者は近隣・周辺地域の世 帯分離者のほかは、農業従事者・農業法人及び当該地域に地縁・血縁者を有する者が主で、圏外からの移住等による需 要は極めて少ないと思われ、需要は限定的である。土地取引自体が少なく、不動産市場が熟成していないため、取引価 格には幅があり、需要の中心となる価格は見いだせない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 市街化調整区域内の農家集落地域という地域の性格上、土地取引は自己利用目的がほとんどである。一方、都市計画上 の制約からアパート等賃貸物件の建築は制限されており、賃貸市場が成立していないため、収益価格を求めることがで きなかった。土地取引が限定的な地域ではあるが、需要者は周辺の取引価格を指標に購入の意思決定を行うと考えられ 、比準価格の信頼性は高い。よって、比準価格を標準とし、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     11,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 地域経済が安定を取り戻しつつある一方、当 市の人口は微減傾向にあり、分譲住宅地に需 要が集まる傾向が強く、既成住宅地の需要は 低調である。 農家住宅の多い古くからの住宅地域であり、 住宅地域としては熟成しており、一方、宅地 需要を喚起する特段の要因はなく、需要は低 迷している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.6 ％  ％