別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出 会津若松 -19　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   会津若松 -19 福島県 福島第２ 氏名  不動産鑑定士　鈴木　禎夫 印  TEL.

鑑定評価額 6,790,000 円  １㎡当たりの価格 30,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月10日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率 24,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和元年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 会津若松市居合町１４９番 ｢居合町１１－５３｣ ②地積 　(㎡) 224   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 区画整然とした住宅 地域 東6m市道 水道、ガス、下水 会津若松 3.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   220 ｍ、南    70 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  16.2 ｍ、規模　　       224 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 造成の時期の古い大規模住宅 団地 街 路 基準方位　北　　６ ｍ市道 交通 施設 会津若松駅北東方 3.1km 法令 規制 １中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 熟成度の高い住宅団地であり、現状維持的に推移すると予測。郊外部に位置し、高台で段差等もあることが競争 力を低下させているが、街路条件は良く、低価格指向等の一定の需要もあり、地価は緩やかな上昇傾向と予測。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     30,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、会津若松市郊外の住宅地域一円である。需要者の中心は市内又は隣接町村に居住する一次取得者層等で ある。市街地中心部よりも標高が高い丘陵地にあり、地勢による段差等が競争力を低下させているが、堅調な住宅地需 要を背景に低価格指向の需要が向かい、地価は緩やかながらも上昇している。土地のみで５００万円～７００万円、新 築戸建の場合で２，５００万円前後が取引の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 戸建住宅が中心の住宅地域にあり、戸建住宅の一時的な賃貸が見られる程度であり、標準的な賃料水準の把握が困難で あり、収益還元法は適用できなかった。市場参加者は自己使用目的での個人が中心で、快適性や総額等を重視して意思 決定を行っており、そのような取引を基礎とする信頼性の高い比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、市場 の特性や動向も十分検討し、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　会津若松 -17               　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     39,500 円／㎡ [101.5] 100 100 [102.0] 100 [134.5] [102.0] 100 29,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     30,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口は微減傾向、世帯数は微増傾向。低金利 等を背景に住宅地需要は堅調に推移している 。観光客入込は震災直後の低迷を脱したが近 年は横ばい傾向。 住宅団地としての品等はやや劣るが、街路条 件は既存の住宅地より良好であり、一定の競 争力を保持している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +0.4 環境　　　　　　 +34.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％