別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出 会津若松 -17　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   会津若松 -17 福島県 福島第２ 氏名  不動産鑑定士　橋本　真一 印  TEL.

鑑定評価額 8,340,000 円  １㎡当たりの価格 40,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月10日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率 32,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和元年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 会津若松市門田町大字黒岩字大坪８８番３ ②地積 　(㎡) 207   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1.5:1 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 郊外の住宅地域 東6m市道 水道、ガス 会津若松 4.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    30 ｍ、南   150 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  17.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 市南東部の幹線道路背後の住 宅地域 街 路 基準方位　北　　６ ｍ　市道 交通 施設 会津若松駅南東方 4.7km 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 幹線道路背後にある利便性の良い住宅地域であり、今後も現況を維持するものと予測する。住宅建築や移転によ る需要により、地価は上昇基調が継続するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     40,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は概ね会津若松市街地の住宅地域一円で、特に市街地南東部に所在する住宅地域との代替性が高い。需要者 の中心は概ね同一需給圏内に地縁性を有する個人である。熟成した住宅地域であり、目立った宅地供給の動きは見られ ないものの、住宅地需要は堅調である。土地は２００㎡前後で７００万円～９００万円程度、新築の戸建は２，４００ 万円前後の物件が需要の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 市南東部の戸建住宅を主体とした利便性の良い住宅地域で周辺にはアパ－ト等の収益物件も見られるが、対象標準地は 画地規模が小さく、地域の賃貸需要に見合った賃貸住宅の想定が困難であるため収益価格は試算できなかった。よって 対象標準地の市場性を適正に反映している比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     39,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 企業収益は高い水準で推移、雇用情勢は改善 、個人消費は緩やかに持ち直しており、住宅 着工・土地取引は弱含みの傾向が見られる。 市南東部の既成市街地内の住宅地域であり、 需要は堅調で、地価は強含みである。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.0 ％  ％