別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出 会津若松 -13　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   会津若松 -13 福島県 福島第２ 氏名  不動産鑑定士　鈴木　禎夫 印  TEL.

鑑定評価額 6,640,000 円  １㎡当たりの価格 40,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月10日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率 32,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和元年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 会津若松市日新町１００５番 ｢日新町８－１６｣ ②地積 　(㎡) 166   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２住居 (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅、店舗併用 住宅等が混在する住 宅地域 東6m市道 水道、下水 会津若松 2.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   130 ｍ、西   120 ｍ、南   130 ｍ、北   140 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       166 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 城下町時代の町屋の西端で旧 い町並みが残り、小規模住宅 が多い地域。 街 路 基準方位　北　　６ ｍ市道 交通 施設 会津若松駅南西方 2.0km 法令 規制 ２住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 周辺に寺院が多く、小規模住宅等が密集する既存住宅地域であり、快適性はやや劣るが接近性は良く、当面は現 状を維持すると予測。利便性を重視する需要は根強いことから、地価は緩やかながらも上昇傾向と予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     40,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は会津若松中心市街地の品等のやや劣る住宅地域及びその周辺の住宅地域の範囲。市内の一次取得者と隣接 市町村からの転入者が需要者の中心である。非計画的に土地区画や街路が形成され、快適性は劣るが、市街地中心部に 近く利便性に優れることから、一定の需要があり、地価は緩やかながらも上昇している。土地のみで７００万円以下、 新築戸建で２，３００万円前後が取引の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地は画地規模が小さく、賃貸不動産の建築を想定することは経済合理性に反し、収益価格は試算できなかった 。当該近隣地域は戸建住宅を主体とする地域であり、自用目的での取引が市場の中心である。よって、住宅地の品等の 類似性の高い市街地北西部及び西部の自用目的の取引事例に基づく比準価格の説得力は高く、これを重視し、代表標準 地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　会津若松 -4                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     42,700 円／㎡ [101.4] 100 100 [101.0] 100 [110.3] [103.0] 100 40,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     39,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口は微減傾向、世帯数は微増傾向。低金利 等を背景に住宅地需要は堅調に推移している 。観光客入込は震災直後の低迷を脱したが近 年は横ばい傾向。 街路条件がやや劣る地域であるが、市街地中 心部に近く利便性は良好であり、一定の競争 力を維持している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  -5.0 環境　　　　　　 +15.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.5 ％  ％