別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出 会津若松 -7　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   会津若松 -7 福島県 福島第２ 氏名  不動産鑑定士　小椋　満幸 印  TEL.

鑑定評価額 6,140,000 円  １㎡当たりの価格 46,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月10日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率 37,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和元年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 会津若松市大町２丁目１３１番 ｢大町２－４－１６｣ ②地積 　(㎡) 132   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２住居 (60,200) （その他） 1:1 住宅 Ｗ2 住宅、店舗、作業所 等が混在する既成住 宅地域 東5m市道 水道、ガス、下水 会津若松 400m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西    40 ｍ、南   150 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       132 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 会津若松駅に近接する古くか らの住宅地域。 街 路 基準方位：北　　５ ｍ市道 交通 施設 会津若松駅南方 400m 法令 規制 ２住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 会津若松駅に近接する利便性の高い住宅地域であるが、街路条件の点でやや劣り、建物の更新も少なく停滞した 印象を受ける。需要・供給ともに振るわないことから、地価水準は概ね横ばい傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     46,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は市中心部の住宅地域の範囲である。需要者は市内居住者・通勤者が主と思われる。低金利や住宅取得に係 る優遇税制等の政策的効果もあり、圏内の宅地需要は堅調であるものの、新規分譲の住宅地の人気が高く、市中心部の 既存住宅地域の需要は低調である。当該地域内においては、建て替え・売買等による建物の更新は少なく、更地化され た駐車場等が見られる。需要の中心となる価格帯は土地は８００万円、新築戸建で３０００万円程度までである。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 代替・競争関係にある中心市街地北部の住宅地域から取引事例を収集し、信頼性の高い比準価格を求めることができた 。一方、宅地規模から標準的なアパートの建築を想定することができず、収益価格は試算できなかった。対象標準地が 所在する戸建住宅地域では、地価水準は生活利便性・居住快適性を主要な指標として形成されると考えられる。よって 、本件では不動産市場で発生した取引事例より試算した比準価格を標準とし、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　会津若松 -4                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     42,700 円／㎡ [101.4] 100 100 [101.0] 100 [ 95.3] [103.0] 100 46,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     46,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 地域経済が安定を取り戻しつつある一方、当 市の人口は微減傾向にあり、分譲住宅地に需 要が集まる傾向が強く、既成住宅地の需要は 低調である。 駅に近接し、食品スーパーにも近い利便性を 有する一方で、街路の整然性、画地の配置等 の点でやや劣り、需要を喚起する特段の要因 は見当たらない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  -6.6 環境　　　　　　   0.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％