別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出 福島 5-11　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   福島 5-11 福島県 福島第１ 氏名  不動産鑑定士　岩城　恭子 印  TEL.

鑑定評価額 168,000,000 円  １㎡当たりの価格 61,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月10日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率 48,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和元年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 福島市南矢野目字中屋敷５０番４外 ②地積 　(㎡) 2,729   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (60,200) （その他） 地区計画等 2:1 店舗 Ｓ1 低層小売店舗、飲食 店等が建ち並ぶ路線 商業地域 南16m市道、背面道 水道、ガス、下水 笹谷 1.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   270 ｍ、西   280 ｍ、南    60 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 低層店舗地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  65.0 ｍ、奥行　約　　  40.0 ｍ、規模　　     2,600 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 区画整理済み（平成１９年換 地処分）、大型商業施設と同 一市道沿いの路線商業地域 街 路 １６ｍ市道 交通 施設 笹谷駅東方 1.5km 法令 規制 ２中専 (60,200) 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 市内有数の路線商業地域の一角を占め、背後の住宅地域の熟成に伴って今後も商業集積を高めると予測する。商 業地域としての高い競争力を背景に地価は当面、上昇基調で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層店舗地 (4)対象標準地の 　個別的要因 二方路　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     61,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     38,100 円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は福島市内の路線商業地域又は普通商業地域等で、主な需要者は広域的に事業展開する法人や地元事業者等 である。商業核の分散により近年は、近隣地域や大森・太平寺地区など新興の路線商業地域が台頭し、国道４号、１３ 号沿い等の既存の路線商業地域との競争を強めている。定期借地権の普及に加え、規模や利用目的等の多様化により取 引の中心となる総額の把握は困難であるが、４～６万円／㎡台の取引が多く見られる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域では自用の店舗・営業所等としての土地利用が主流であり、自用目的とみられる取引事例から得られた比準価 格は、近隣地域の地価水準を適正に指向していると判断する。一方、収益価格は、土地建物の投資額に見合った賃料水 準が形成されていないため低位に求められた。よって、本件では、収益価格を参考に留め、近隣地域の地域的特性に即 応した比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえて鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　福島 5-13                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     53,300 円／㎡ [100.6] 100 100 [100.0] 100 [ 89.6] [102.0] 100 61,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     60,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口微減、世帯数増加傾向継続。県内景気は 緩やかに持ち直し、震災前の状況を上回るが 、復興需要の縮小等により企業倒産は増加傾 向。 集客力の高い大型商業施設に近接するため需 要は引き続き堅調で、地価上昇が継続してい る。 二方路の優位性はあるものの概ね標準的な画 地であり、競争力に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  +4.0 環境　　　　　　 -18.0 行政　　　　　　  +4.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.3 ％  ％