鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

福島 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２０Ｋ２ -6	福島市		更地	（　）	ほぼ整形	西8m市道、中間画地		商業 (80,400)
b	２０Ｋ６ -9	福島市		更地	（　）	不整形	南8.5m市道、東6m、角地		商業 (90,400)
c	２０Ｋ４Ｙ -19	福島市		建付地	（　）	長方形	南8m市道、中間画地		商業 (80,480)
d	２０Ｋ４Ｙ -27	福島市		建付地	（　）	長方形	北3.5m私道、中間画地		商業 (80,240)
e	２０Ｋ４Ｙ -29	福島市		更地	（　）	長方形	東6.5m市道、南6.3m、角地		商業 (90,390)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 69,800	100 [ 100.0]	[ 102.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	71,196	100 [ 84.5]	84,256	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.0] 　　　　 100	85,100
b	(　 ) 79,700	100 [ 100.0]	[ 103.8] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	80,319	100 [ 89.7]	89,542		90,400
c	(　 ) 46,165	100 [ 100.0]	[ 107.0] 100	100 [ 70.0]	100 [ 100.0]	70,567	100 [ 82.5]	85,536		86,400
d	(　 ) 64,289	100 [ 100.0]	[ 104.2] 100	100 [ 90.0]	100 [ 100.0]	74,432	100 [ 79.6]	93,508		94,400
e	(　 ) 77,021	100 [ 100.0]	[ 102.4] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	76,572	100 [ 83.5]	91,703		92,600

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.14	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 -4.4	環境　　　　 -5.0
a	正常	％／月 +0.14	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.27	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 +1.5	環境　　　　 -5.0
b	正常	％／月 +0.27	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 -1.5	環境　　　　 -10.0
c	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -14.0	交通・接近　 +0.5	環境　　　　 -5.0
d	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -8.0	交通・接近　 -2.5	環境　　　　 -5.0
e	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 90,000 円／㎡]

福島 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため適切な造成事例もなく、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	8,548,350	2,446,348	6,102,002	4,725,030	1,376,972	（　0.9726） 1,339,243	（ 5.2 - 0.1 ） 5.1％
	⑧収益価格	26,259,667 円　　　　（　 51,700 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

福島 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗・事務所	200.00	Ｓ2	400.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防	100 ％	500 ％	500 ％	508 ㎡	33.0 m x 16.5 m	前面道路：国道　 24.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

実際使用容積率は低く、２階建ての店舗・事務所（部分貸し）を想定した。

⑦有効率　 92.5 ％
の理由

低層賃貸物件の標準的な有効率を採用。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	200.00	95.0	190.00	2,364	449,160	3.0	1,347,480
							0.0	0
2～ 2	事務所	200.00	90.0	180.00	1,891	340,380	3.0	1,021,140
							0.0	0
～			80.0	220.80			6.0	0
							0.0	0
～

～

計		400.00	92.5	370.00		789,540		2,368,620
								0

⑨年額支払賃料	789,540 円　×　12ヶ月　＝　 9,474,480 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 370.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	9,474,480 円　　×　　 10.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 947,448 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	8,527,032 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,368,620 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 21,318 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	8,548,350 円　　　　（　 16,827 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２０Ｋ４Ｔ　　　　-3	2,260 ( 2,256)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [120.0]	100 [ 75.0]	2,562	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,370 円/㎡　月額支払賃料（　 2,364 円/㎡）　基準階 1 F B
b	２０Ｋ８ＴＹ　　　　-2	2,289 ( 2,222)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [107.0]	100 [100.0]	2,252
c	２０Ｋ８ＴＹ　　　　-4	2,605 ( 2,530)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [120.0]	100 [100.0]	2,285

福島 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	329,500 円	65,900,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	947,448 円	9,474,480　×　　　　 10.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 365,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 672,100 円	65,900,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	65,900 円	65,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	65,900 円	65,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特に無し

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,446,348 円　（　　　　　　 4,816 円／㎡）　　（経費率　　 28.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.2 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9726

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	65,900,000 円	設計監理料率　 160,000 円／㎡　×　 400.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0717	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0571 ×　 40 ％　＋　0.0658 × 30 ％　＋ 0.0971 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	4,725,030 円（　　　　　 9,301 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	8,548,350 円
②総費用	2,446,348 円
③純収益　①－②	6,102,002 円
④建物等に帰属する純収益	4,725,030 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,376,972 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,339,243 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,636 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 26,259,667 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 51,700 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出
福島 5-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

福島 5-1

福島県

福島第１

氏名

不動産鑑定士　石田　英之

印

TEL.

鑑定評価額

44,900,000 円

１㎡当たりの価格

88,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和2年1月1日	(4)鑑定評価日	令和2年1月10日	(6) 路線価	[平成31年1月] 路線価又は倍率	68,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和元年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	福島市陣場町６１番１８外｢陣場町９－２８｣				②地積　(㎡)	508 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,500) 準防（その他） (100,500)
	2:1	店舗Ｓ2	店舗、事務所、金融機関等が混在する商業地域	東24m国道、北側道	水道、ガス、下水	福島 750m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 20 ｍ、南 100 ｍ、北 20 ｍ

②標準的使用

低層店舗・事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 25.0 ｍ、奥行　約　　 20.0 ｍ、規模　　 500 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

国道１３号沿いの普通商業地
域

街

路

２４ｍ国道

交通

施設

福島駅北東方

750m

法令

規制

商業
(90,500)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

中心市街地の国道１３号沿いの商業地域で築後年数が経過した古いビルが多く、特段の変動要因は見られない。
底堅い地域経済と背後住宅地の地価上昇の影響等を受け、今後も地価はやや上昇傾向で推移すると予測する。

(3)最有効使用の判定

低層店舗・事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

角地　　　　　　　　　　　　　　 +1.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 91,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 51,800 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は福島市中心市街地を中心とする商業地域一円。需要者の中心は県内で事業展開を図る一般事業法人等だが
、規模の大きい画地はマンション業者も想定される。国道沿いに形成された旧来からの商業地域で、郊外型商業施設へ
の顧客流出等、商業地域間の競争が激化する中、ＪＲ福島駅東口では福島医大新学部の建設工事が進捗する等、中心市
街地活性化への期待がある。土地の規模等によって取引額は一様でなく、取引の中心となる価格帯は見出し難い。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

収益性が重視される商業地域であるが、新築または新築後間もない賃貸事例が少なく、投資総額に見合う賃料の確保が
困難なことから、収益価格の精度はやや劣り、且つ低位に試算された。比準価格は、類似地域に所在して代替性・競合
性を有する取引事例と比較して試算された実証的な価格で説得力が高い。以上から、現実の市場の需給動向を反映した
比準価格を標準とし、収益価格を参考に、代表標準地価格との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　福島 5-8 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 85,800 円／㎡

[102.4]
100

100
[100.0]

100
[ 99.8]

[101.0]
100

88,900

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     86,400 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

台風１９号の被災による地域経済へ及ぼす影
響が懸念される等、先行き不透明感が見られ
るものの、県内の景気は緩やかに持ち直して
いる。

中小規模の事務所ビルが建ち並ぶ国道１３号
沿いの商業地域で、地域要因に特段の変動は
見られない。

国道１３号沿いの北東角地であるが、優劣・
競争力の程度に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -7.0
交通・接近　　　  -1.5
環境　　　　　　  +9.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+2.2 ％

％

３　試算価格算定内訳

福島 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２０Ｋ４Ｙ -27	福島市		建付地	（　）	長方形	北3.5m私道、中間画地		商業 (80,240)
b	２０Ｋ４Ｙ -28	福島市		建付地	（　）	不整形	南8.5m市道、東5.2m、角地		商業 (80,500)
c	２０Ｋ４Ｙ -26	福島市		建付地	（　）	ほぼ長方形	西15m市道、中間画地		商業 (100,500)
d	２０Ｋ９Ｙ -43	福島市		更地	（　）	ほぼ整形	東24m国道、西2.7m、二方路		近商 (80,300)
e	２０Ｋ６Ｙ -45	福島市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南40m国道、東40m、北5m、三方路		商業 (100,500)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 64,289	100 [ 100.0]	[ 104.2] 100	100 [ 90.0]	100 [ 100.0]	74,432	100 [ 79.6]	93,508	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.0] 　　　　 100	94,400
b	(　 ) 85,203	100 [ 100.0]	[ 103.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 92.7]	95,497	100 [ 105.5]	90,518		91,400
c	(　 ) 75,851	100 [ 100.0]	[ 108.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 85.5]	96,522	100 [ 104.8]	92,101		93,000
d	(　 ) 66,107	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ / ]	100 [ 94.9]	70,635	100 [ 80.8]	87,420		88,300
e	(　 ) 93,572	100 [ 100.0]	[ 106.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 112.4]	88,494	100 [ 97.5]	90,763		91,700

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -14.0	交通・接近　 +0.5	環境　　　　 -5.0
a	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +10.0
b	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 -7.3	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.35	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +8.0
c	正常	％／月 +0.35	画地　　　　 -14.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -15.0
d	正常	％／月 +0.13	画地　　　　 -5.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.21	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.5	環境　　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.21	画地　　　　 +12.4	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 91,000 円／㎡]

福島 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため適切な造成事例もなく、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	8,568,387	2,449,945	6,118,442	4,739,370	1,379,072	（　0.9726） 1,341,285	（ 5.2 - 0.1 ） 5.1％
	⑧収益価格	26,299,706 円　　　　（　 51,800 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

福島 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗・事務所	188.81	Ｓ2	377.62
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防	100 ％	500 ％	500 ％	508 ㎡	33.0 m x 16.5 m	前面道路：国道　 24.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

２階建の１階を店舗フロア貸し、２階を事務所２フロアの部分貸しを想定した。

⑦有効率　 91.7 ％
の理由

低層賃貸物件の標準的な有効率を採用。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	188.81	93.5	176.60	2,348	414,657	6.0	2,487,942
							0.0	0
2～ 2	事務所	188.81	90.0	169.86	1,972	334,964	6.0	2,009,784
							0.0	0
～			80.0	220.80			6.0	0
							0.0	0
～

～

計		377.62	91.7	346.46		749,621		4,497,726
								0

⑨年額支払賃料	749,621 円　×　12ヶ月　＝　 8,995,452 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 346.46 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	5,000 円／台　×　 8 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 480,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	8,995,452 円　　×　　 10.0 ％＋　　　 480,000 円　　×　　 10.0 ％　＝　　 947,545 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	8,527,907 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	4,497,726 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 40,480 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	8,568,387 円　　　　（　 16,867 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２０Ｋ４Ｔ　　　　-9	2,977 ( 2,966)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [105.0]	100 [140.0]	2,132	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,360 円/㎡　月額支払賃料（　 2,348 円/㎡）　基準階 1 F B
b	２０Ｋ４Ｔ　　　　-14	2,658 ( 2,653)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [105.0]	100 [105.0]	2,679
c	２０Ｋ４Ｔ　　　　-3	2,260 ( 2,256)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [105.0]	100 [105.0]	2,278

福島 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	330,500 円	66,100,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	947,545 円	9,475,452　×　　　　 10.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 365,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 674,200 円	66,100,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	66,100 円	66,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	66,100 円	66,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特に無し

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,449,945 円　（　　　　　　 4,823 円／㎡）　　（経費率　　 28.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.2 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9726

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	66,100,000 円	設計監理料率　 170,000 円／㎡　×　 377.62 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0717	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0571 ×　 40 ％　＋　0.0658 × 30 ％　＋ 0.0971 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	4,739,370 円（　　　　　 9,329 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	8,568,387 円
②総費用	2,449,945 円
③純収益　①－②	6,118,442 円
④建物等に帰属する純収益	4,739,370 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,379,072 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,341,285 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,640 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 26,299,706 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 51,800 円／㎡）