鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

福島 -38　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２０Ｋ６Ｙ -40	福島市		更地	（　）	ほぼ整形	西9.3m市道、中間画地		１住居 (60,200)
b	２０Ｋ３ -78	福島市		更地	（　）	台形	西9.7m市道、中間画地		１住居 (60,200)
c	２０Ｋ１Ｙ -2	福島市		更地	（　）	ほぼ正方形	東6m市道、中間画地		１住居 (60,200)
d	２０Ｋ４ -21	福島市		更地	（　）	袋地等	南4m未舗装私道、中間画地		１住居 (60,160)
e	２０Ｋ６ -62	福島市		建付地	（　）	ほぼ長方形	西6m市道、中間画地		準工 (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 60,464	100 [ 110.0]	[ 103.4] 100	100 [ / ]	100 [ 104.0]	54,650	100 [ 102.0]	53,578	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	54,600
b	(　 ) 51,690	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ / ]	100 [ 100.9]	51,485	100 [ 101.0]	50,975		52,000
c	(　 ) 63,516	100 [ 100.0]	[ 102.3] 100	100 [ / ]	100 [ 104.0]	62,478	100 [ 107.8]	57,957		59,100
d	(　 ) 42,567	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ / ]	100 [ 90.0]	47,959	100 [ 91.2]	52,587		53,600
e	(　 ) 57,340	100 [ 100.0]	[ 102.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	56,348	100 [ 106.0]	53,158		54,200

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	隣地買収	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
a	隣地買収	％／月 +0.20	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.17	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.17	画地　　　　 +0.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.18	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +10.0
c	正常	％／月 +0.18	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -5.0
d	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 -8.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.28	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +5.0
e	正常	％／月 +0.28	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 54,500 円／㎡]

福島 -38　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			規範性を有する素地の取引事例及び造成事例が得られないため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,854,410	627,508	2,226,902	2,005,170	221,732	（　0.9711） 215,324	（ 5.0 - 0.1 ） 4.9％
	⑧収益価格	4,394,367 円　　　　（　 16,200 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

福島 -38　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	86.12	Ｗ2	172.24
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居	60 ％	200 ％	200 ％	272 ㎡	14.5 m x 18.5 m	前面道路：市道　 7.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

２ＤＫ×４戸、４３．０６㎡／戸、駐車料１台分賃料込み

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	居宅	86.12	100.0	86.12	1,468	126,424	2.0	252,848
							0.0	0
2～ 2	居宅	86.12	100.0	86.12	1,497	128,922	2.0	257,844
							0.0	0
～

～

～

計		172.24	100.0	172.24		255,346		510,692
								0

⑨年額支払賃料	255,346 円　×　12ヶ月　＝　 3,064,152 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 172.24 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されており計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,064,152 円　　×　　 7.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 214,491 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,849,661 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	510,692 円　×　　 93.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 4,749 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,854,410 円　　　　（　 10,494 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２０Ｋ４ＴＹ　　　　-3	1,623 ( 1,621)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	100 [110.0]	1,553	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,470 円/㎡　月額支払賃料（　 1,468 円/㎡）　基準階 1 F B
b	２０Ｋ１ＴＹ　　　　-3	1,498 ( 1,454)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,544
c	２０Ｋ２Ｔ　　　　-2	1,286 ( 1,250)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [103.0]	100 [100.0]	1,314

福島 -38　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	133,500 円	26,700,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	153,208 円	3,064,152　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 33,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 226,900 円	26,700,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	53,400 円	26,700,000　×　　　　 0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	26,700 円	26,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 627,508 円　（　　　　　　 2,307 円／㎡）　　（経費率　　 22.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9711

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	26,700,000 円	設計監理料率　 155,000 円／㎡　×　 172.24 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0751	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0603 ×　 40 ％　＋　0.0796 × 40 ％　＋ 0.0958 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,005,170 円（　　　　　 7,372 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,854,410 円
②総費用	627,508 円
③純収益　①－②	2,226,902 円
④建物等に帰属する純収益	2,005,170 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	221,732 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	215,324 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 792 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,394,367 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 16,200 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出
福島 -38　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

福島 -38

福島県

福島第１

氏名

不動産鑑定士　石田　英之

印

TEL.

鑑定評価額

14,900,000 円

１㎡当たりの価格

54,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和2年1月1日	(4)鑑定評価日	令和2年1月10日	(6) 路線価	[平成31年1月] 路線価又は倍率	43,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和元年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	福島市鳥谷野字杉ノ内１１番７				②地積　(㎡)	272 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１住居 (60,200) （その他）
	1:1.2	住宅Ｗ2	一般住宅、アパート、店舗等が混在する住宅地域	北東7.5m市道	水道、ガス、下水	福島 2.6km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 40 ｍ、西 30 ｍ、南 200 ｍ、北 150 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 14.5 ｍ、奥行　約　　 18.5 ｍ、規模　　 270 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

阿武隈川左岸を並行して走る
市道沿いに形成された住宅地
域

街

路

基準方位　　　　北
７．５ｍ市道

交通

施設

福島駅南東方

2.6km

法令

規制

１住居
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

阿武隈川に近い住宅地域で周囲には農地も介在する。大規模な宅地供給は見られないが、中心部や商業施設等へ
の接近性は良好で、当面は農地等の宅地開発が緩やかに進みながら、地価も強含み傾向で推移すると予測する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +2.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 54,800 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 17,700 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は福島市南部に位置する住宅地域一円で、特に国道４号背後の住宅地域との代替性が強い。需要者は圏内居
住者等の一次取得者が中心である。阿武隈川に近い住宅地だが、中心部や郊外型の商業施設への接近性は良好である。
小規模の宅地・建売分譲では高価格の設定も見られるが、需要は依然堅調で地域内の世帯数も増加している。土地は２
００㎡前後で１０００～１４００万円程度、新築戸建住宅では２０００万円台後半が需要の中心価格帯と思料する。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

周辺にはアパート等も見られる為、収益還元法を適用したが、アパート等の賃貸住宅は地主の節税対策による供給が主
流で収益性が土地取引の指標として機能しておらず、収益価格は低位に試算された。中心部への接近性や生活利便性等
が類似する鳥谷野地区所在の取引事例から試算された比準価格は、実証的で説得力も高い。よって、市場動向を反映し
た比準価格を標準とし、収益価格を参考に留め、代表標準地との検討も踏まえて、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　福島 -18 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +6.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 60,700 円／㎡

[103.3]
100

100
[106.0]

100
[110.0]

[102.0]
100

54,900

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     53,500 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

低金利の継続、雇用・労働環境の緩やかな改
善等から、個人消費は持ち直しの動きが見ら
れ、福島市消費者物価指数も前年を上回る動
きが続いている。

阿武隈川左岸の住宅地域として、水害の危険
性を内包している。その他、地域要因に特段
の変動は見られない。

地域におけるほぼ標準的な画地で、個別的要
因に特段の変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　  +1.0
環境　　　　　　 +10.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+2.4 ％

％

３　試算価格算定内訳

福島 -38　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２０Ｋ６Ｙ -40	福島市		更地	（　）	ほぼ整形	西9.3m市道、中間画地		１住居 (60,200)
b	２０Ｋ３ -78	福島市		更地	（　）	台形	西9.7m市道、中間画地		１住居 (60,200)
c	２０Ｋ４ -21	福島市		更地	（　）	袋地等	南4m未舗装私道、中間画地		１住居 (60,160)
d	２０Ｋ１Ｙ -2	福島市		更地	（　）	ほぼ正方形	東6m市道、中間画地		１住居 (60,200)
e	２０Ｋ３ -77	福島市		建付地	（　）	ほぼ正方形	南東6m市道、中間画地		１住居 (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 60,464	100 [ 110.0]	[ 103.4] 100	100 [ / ]	100 [ 104.0]	54,650	100 [ 100.0]	54,650	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	55,700
b	(　 ) 51,690	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ / ]	100 [ 100.9]	51,485	100 [ 101.0]	50,975		52,000
c	(　 ) 42,567	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ / ]	100 [ 90.0]	47,959	100 [ 88.2]	54,375		55,500
d	(　 ) 63,516	100 [ 100.0]	[ 102.3] 100	100 [ / ]	100 [ 104.0]	62,478	100 [ 107.8]	57,957		59,100
e	(　 ) 66,000	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 106.0]	62,700	100 [ 115.0]	54,522		55,600

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	隣地買収	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
a	隣地買収	％／月 +0.20	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.17	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.17	画地　　　　 +0.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -1.2	環境　　　　 -8.0
c	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 -8.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.18	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +10.0
d	正常	％／月 +0.18	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.17	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +15.0
e	正常	％／月 +0.17	画地　　　　 +6.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 54,800 円／㎡]

福島 -38　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			適切な造成事例が収集できず、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,341,813	672,498	2,669,315	2,425,730	243,585	（　0.9711） 236,545	（ 5.0 - 0.1 ） 4.9％
	⑧収益価格	4,827,449 円　　　　（　 17,700 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

福島 -38　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	107.65	Ｗ2	215.30
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居	60 ％	200 ％	200 ％	272 ㎡	14.5 m x 18.5 m	前面道路：市道　 7.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

２階建共同住宅、２ＬＤＫ約５４㎡×４戸

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	居宅	107.65	100.0	107.65	1,351	145,435	2.0	290,870
							1.0	145,435
2～ 2	居宅	107.65	100.0	107.65	1,379	148,449	2.0	296,898
							1.0	148,449
～

～

～

計		215.30	100.0	215.30		293,884		587,768
								293,884

⑨年額支払賃料	293,884 円　×　12ヶ月　＝　 3,526,608 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 215.30 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,526,608 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 282,129 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,244,479 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	587,768 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 5,407 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 293,884 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 91,927 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,341,813 円　　　　（　 12,286 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２０Ｋ１Ｔ　　　　-1	1,514 ( 1,471)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [102.0]	100 [105.0]	1,414	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,420 円/㎡　月額支払賃料（　 1,379 円/㎡）　基準階 2 F B
b	２０Ｋ１ＴＹ　　　　-2	1,553 ( 1,509)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [102.0]	100 [103.0]	1,524
c	２０Ｋ２Ｔ　　　　-2	1,286 ( 1,250)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [102.0]	100 [100.0]	1,327

福島 -38　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	161,500 円	32,300,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	105,798 円	3,526,608　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 33,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 274,500 円	32,300,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	64,600 円	32,300,000　×　　　　 0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	32,300 円	32,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特に無し

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 672,498 円　（　　　　　　 2,472 円／㎡）　　（経費率　　 20.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9711

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	32,300,000 円	設計監理料率　 150,000 円／㎡　×　 215.30 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0751	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0603 ×　 40 ％　＋　0.0796 × 40 ％　＋ 0.0958 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,425,730 円（　　　　　 8,918 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,341,813 円
②総費用	672,498 円
③純収益　①－②	2,669,315 円
④建物等に帰属する純収益	2,425,730 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	243,585 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	236,545 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 870 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,827,449 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 17,700 円／㎡）